|
|
Экономика недвижимостиДата публикации: 06.04.2017 13:42
Контрольная робота по дисциплине «Экономика недвижимости»
Вариант 1 Задача 1. Стоимость приобретения дома в данный момент составляет 80 тыс. долл. По мнению экспертов через 5 лет этот дом можно будет продать за 100 тыс. долл. Что предпочтете Вы: купить дом или положить деньги на депозит? Текущая годовая ставка процента равна 10%.
Задача 2. Владелец кафе планирует в течение 6 лет получать ежегодный доход от аренды в сумме 200 тыс. грн. Ожидаемая стоимость продажи кафе на конец 6 года составляет 4000 тыс. грн. Расходы на ликвидацию (продажу) составляют 5% от цены продажи. Прогнозирование доходов от аренды имеет более высокую степень вероятности, чем возможность продажи объекта по указанной цене. Разница в уровнях риска определяет выбранные оценщиком ставки дисконта для дохода от аренды и продажи 8% и 20% соответственно. Определите стоимость кафе методом дисконтирования денежных доходов.
Задача 3. Постройте график амортизации для первых 10 месяцев ипотечного кредита с фиксированной ставкой и погашением частями (с выплатами на конец месяца): продолжительность – 360 месяцев; размер займа – 100000 долл.; годовая ипотечная ставка процента – 10%; ежемесячный платеж – 877,57 долл.
Задача 4. Используя метод капитализации дохода необходимо определить наилучшее и наиболее эффективное использование нежилого помещения. Возможные варианты использования нежилого помещения: офис, ресторан или кафе, магазин. Физически возможное использование: все варианты физически возможны. Финансово возможное использование: учитывая местоположение и размеры нежилого помещения все три варианта экономически могут быть целесообразными. Данные представлены в таблице ниже. Данные по вариантам использования нежилого помещения
Задача 5. Определить стоимость земельного участка без улучшений размером 15 соток, расположенного на ул. Солнечная, если имеется такая информация об аналогичных участках.
Имеются также следующие данные:
Задача 6. Определите стоимость объекта недвижимости, если стоимость воспроизводства здания объекта оценки составляет 753000 долл. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 350000 долл. Физический износ здания оценен на уровне 20%. Признаков внешнего износа не обнаружено. Выявлены признаки функционального износа, что обусловило повышение операционных расходов на содержание объекта на 1773 долл. в год. Ставка капитализации, определенная методом рыночной экстракции, составляет 19,5%.
Вариант 2
Задача 1. Определите сумму, накопленную на счете, приносящем 17% годовых, на конец 6-го месяца, если ежемесячно откладывать на счет 1000 грн, при условии, что: а) платежи осуществляются в начале каждого месяца; б) платежи осуществляются в конце каждого месяца.
Задача 2. Используя метод капитализации дохода необходимо определить наилучшее и наиболее эффективное использование нежилого помещения. Возможные варианты использования нежилого помещения: офис, ресторан или кафе, магазин. Физически возможное использование: все варианты физически возможны. Финансово возможное использование: учитывая местоположение и размеры нежилого помещения все три варианта экономически могут быть целесообразными. Данные представлены в таблице ниже. Данные по вариантам использования нежилого помещения
Задача 3. Составить график амортизации для первых 10 лет ипотечного кредита с фиксированной ставкой и погашением равными частями (с выплатами на конец года): срок кредитования 30 лет; стоимость недвижимости, на приобретение которой предоставляется кредит, – 375 тыс. долл.; значение коэффициента LTV – 80%; процентная ставка по кредиту – 10%. Задача 4. Найти корректировку на величину накопленного износа методом сравнительного анализа продаж:
Задача 5. Стоимость недавно возведенного здания составляет 680 000 долл., а срок его экономической жизни – 40 лет. Соответствующая ставка дохода на инвестиции определена на уровне 15% годовых, поскольку именно такой уровень доходности обеспечивает конкурентоспособность данного проекта по сравнению с другими вариантами инвестиций, характеризующимися таким же уровнем риска. Возмещение инвестиций в здание должно вестись по прямолинейному методу. Чему равна общая стоимость объекта оценки, если годовой ЧОД (чистый операционный доход) для первого года составляет 120 000 долл.?
Задача 6. Склад размерами 50 на 70 м имел удобное расположение возле основной дороги. Однако в прошлом году было завершено строительство нового шоссе, которое оттянуло основной поток автомашин на 4 км от старой дороги, рядом с которой находился объект оценки. В результате уровень арендной платы снизился на 0,15 у.е. / м2 в месяц. Обычный валовой рентный мультипликатор для такого объекта в данном районе равен 4. Какова сумма экономического износа, вызванного изменением окружающей среды?
Вариант 3
Задача 1. Молодожены решили накопить деньги на квартиру стоимостью 20 000 долл. Для этого они ежемесячно откладывают на счет 200 долл. в начале каждого месяца. Через сколько лет они накопят необходимую сумму, если депозитная ставка составляет 12% годовых?
Задача 2. Рассчитать стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 70000 долл. США, если прогнозируется, что прирост цены по завершению 5 лет составит 40%. Ставка дохода на капитал составляет 12%. Норму возврата капитала рассчитать по методу Инвуда.
Задача 3. Размер займа – 150000 долл., Годовая ипотечная ставка – 8%, продолжительность – 360 месяцев. Определить размер ежемесячных платежей (которые поступают на конец каждого месяца). Погашение кредита осуществляется равными частями.
Задача 4.Используя метод капитализации дохода рассчитать стоимость магазина с годовым чистым операционным доходом 45000 долл. США, если известны данные о продаже аналогичных объектов недвижимости (в таблице ниже).
Задача 5. Определить наилучшее и наиболее эффективное использование и стоимость земельного участка, если имеются такие данные:
Какая общая стоимость объекта для избранного Вами варианта наилучшего использования?
Завдання 6. Объект оценки – коттедж. Сопоставимый объект был продан за 1 000 000 у.е. Сопоставимый объект имеет 50 м2 большую площадь и подземный гараж. Объект оценки не имеет гаража, однако имеет земельный участок, большой по площади. В результате анализа продаж оценщик выяснил, что наличие большого земельного участка дает поправку в 25% к стоимости объекта, наличие гаража – 100 000 у.е., а каждый дополнительный квадратный метр площади соответствует поправке в 8 000 у.е. Определить стоимость коттеджа.
Вариант 4
Задача 1. Нина Ивановна откладывает деньги до выхода на пенсию через 5 лет. Она только внесла на счет 1500 грн, на который будет ежемесячно начисляться 17% годовых. Она планирует откладывать такую сумму в начале каждого месяца до самого выхода на пенсию. Какая сумма в итоге будет в распоряжении пенсионерки?
Задача 2. Рассчитать стоимость офисного помещения по данным, приведенным в таблице. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск инвестирования в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,3%, премия за инвестиционный менеджмент – 1,5%. Рассчитать методом капитализации дохода стоимость реверсии через 3 года, если ожидается, что стоимость перепродажи будет составлять 100% от начальной стоимости недвижимости.
Задача 3. Банк выдает кредит на сумму PV = 40000 долл., Срок n = 10 лет под процентную ставку i = 10% годовых. Рассчитайте размер ежемесячных платежей (которые поступают на конец каждого месяца), если предусмотрено погашение кредита равными частями.
Задача 4. По данным рынка недвижимости был обнаружен среднегодовой прирост цен в размере 4% в год в сегменте офисных помещений до 100 м2. Выявлены цены по сопоставимых объектах, по всем отличным характеристикам по аналогам и объекту оценки внесены поправки, кроме поправки на время продажи. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (дата проведения оценки – 10 марта 2016 г.) площадью 95 м2. Аналог №1. Скорректированная цена 550 долл. за 1 м2, время продажи – май 2016 р. Аналог №2. Скорректированная цена 560 долл. за 1 м2, время продажи – июнь 2016 р. Аналог №3. Скорректированная цена 560 дол. за 1 м2, время продажи – июль 2016 р. Задача 5.Необходимо оценить объект недвижимости с потенциальным валовым доходом 150000 долл. В банке данных имеется такая информация о недавно проданных аналогах (таблица ниже).
Задача 6. Определите полную стоимость объекта недвижимости, если на участке имеется дом площадью 2500 м2, при этом стоимость восстановления дома, включая прямые и косвенные расходы, составляет 50 долл./м2, стоимость восстановления гаража площадью 300 м2 – 20 долл./м2, стоимость воспроизведения всех сооружений во дворе – 10 000 долл., общий устранимый физический износ – 5 000 долл., стоимость земли, исходя из данных о сопоставимых продажах – 50 000 долл. Какой подход здесь применяется?
Вариант 5
Задача 1. Какую сумму необходимо размещать на депозите ежемесячно под 16% годовых, чтобы через 5 лет накопить 500 тыс. грн на приобретение квартиры?
Задача 2. Рассчитать стоимость офисного помещения по данным, приведенным в таблице. Безрисковая ставка составляет 6%, премия за риск инвестирования в недвижимость – 3,5%, премия за низкую ликвидность – 1,3%, премия за инвестиционный менеджмент – 1,0%. Рассчитать методом капитализации дохода стоимость реверсии через 3 года, если ожидается, что стоимость перепродажи будет составлять 100% от начальной стоимости недвижимости.
Задача 3. PV = 50000 долл., N = 10 лет, i = 12% годовых. Составьте график амортизации кредита, если предусмотрено равномерное погашение кредита ежегодными (аннуитетными) платежами с уплатой процентов на остаток долга. Сравните общий размер выплат по кредиту за 10 лет с выплатами при схеме погашения этого же кредита равными частями.
Задача 4. Выявлены цены по сопоставимых объектах, по всем отличных характеристикам по аналогам и объекту оценки корректировки внесены, кроме поправки на состояние объектов недвижимости. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта (состояние удовлетворительное) площадью 205 м2. Аналог №1. Скорректированная цена 520 долл. за 1 м2, состояние – удовлетворительное. Аналог №2. Скорректированная цена 450 долл. за 1 м2, состояние – хорошее. Аналог №3. Скорректированная цена 460 долл. за 1 м2, состояние – удовлетворительное. Выявленные парные продажи: два идентичных объекта недвижимости, состояние хорошее – цена 670 долл. за 1 м2, удовлетворительное – цена 580 долл. за 1 м2. Задача 5. Объект недвижимости приносит постоянный по величине чистый операционный доход (ЧОД) в размере 115 000 у. о. Стоимость участка земли, который входит в состав объекта, составляет 200 000 у. о. Продолжительность экономической жизни здания составляет 30 лет. Используя 17% ставку дисконтирования и 15% коэффициент капитализации для земельного участка, определите общую стоимость объекта. Задача 6. Известна следующая информация о сделках по продаже объектов коммерческой недвижимости.
Оцените стоимость объекта, который за 1-й год даст чистый доход на уровне (в грн) 0,5 млн, 2-й – 1 млн, в последующие годы – по 1,1 млн в год. При этом срок экономической жизни объекта оценивается в 20 лет, фонд возмещения владелец будет изымать на собственные нужды.
Вариант 6
Задача 1.Для приобретения квартиры Вы взяли в кредит 16 000 долл. на 15 лет под 20% годовых с ежемесячными выплатами. Какими должны быть Ваши ежегодные платежи по кредиту, чтобы он был полностью погашен в указанный срок (и тело кредита, и проценты по ним).
Задача 2. Рассчитать стоимость магазина с годовым чистым операционным доходом 50 000 долл. США, если прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 50% от его первоначальной цены. Ставка дохода на капитал составляет 12%. Норму возврата капитала рассчитать по методу Ринга.
Задача 3. PV = 40000 долл., N = 5 лет, и = 8% годовых. Составьте график амортизации кредита, если в течение срока кредитования предусмотрено ежегодное возвращение фиксированной суммы 3 000 долл. основного долга с выплатой процентов на остаток долга, а в последний год – возвращение остатка долга и процентов на него. Сравните общий размер выплат по кредиту за 5 лет с выплатами при схеме погашения этого же кредита равными частями.
Задача 4. Земельный участок общей площадью 500 м2 расположен на окраине г. Киева. Участок находится в частной собственности.
Задача 5. Объект оценки – коттедж. Сопоставимый объект был продан за 1 000 000 у.е. Сопоставимый объект имеет на 50 м2 большую площадь и подземный гараж. Объект который оценивается, не имеет гаража, однако имеет земельный участок, больший по площади. В результате анализа продаж оценщик выяснил, что наличие большого земельного участка дает поправку в 25% к стоимости объекта, наличие гаража – 100 000 у.е., а каждый дополнительный квадратный метр площади соответствует поправке в 8 000 у.е. Определить стоимость коттеджа. Задача 6.Владелец планирует продать офисное здание площадью 1200 м2, которое будет использоваться для сдачи в аренду под офисы. Постоянные расходы по выплате налога на недвижимость и страхованию оцениваются в 11 0000 у.е. в год. Месячный фонд оплаты труда персонала оценивается в 250 000 у.е. плюс 5% от суммы арендных поступлений. Другие переменные затраты оцениваются в 200 у.е. за мес. в расчете на каждый сданный в аренду 1 м2 площади. Известно также, что через 3 года сдачи в аренду необходимо будет осуществить капитальный ремонт кровли стоимостью 3 500 000 у.е., а через 4 года осуществить замену водопровода стоимостью 2 200 000 у.е.
Вариант 7
Задача 1. Что выгоднее: получать ежегодно в течение 10 лет на конец каждого года по 25 000 грн или 125 000 грн – единовременно, но сегодня, если ставка дохода составляет 14% годовых?
Задача 2. Рассчитать стоимость нежилого помещения с годовым чистым операционным доходом в течение прогнозного периода (в долл. США): 1-й год – 70 000, 2-й год – 120 000, 3-й год – 130 000, 4-й год – 90 000, 5-й – 70 000. К концу прогнозного периода ожидается продажа объекта недвижимости за 250 000 долл. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск инвестирования в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,3%, премия за инвестиционный менеджмент – 1,5%.
Задача 3. Размер ссуды – 200 000 долл., Годовая ипотечная ставка – 12%, продолжительность – 240 месяцев. Определить размер ежемесячных платежей (которые поступают на конец каждого месяца). Погашение кредита осуществляется равными частями.
Задача 4. Земельный участок общей площадью 500 м2 расположен на окраине г. Киева. Участок находится в частной собственности.
Задача 5. Объект оценки – коттедж. Сопоставимый объект был продан за 1 000 000 у.е. Сопоставимый объект имеет на 70 м2 большую площадь и подземный гараж. Объект который оценивается, не имеет гаража, однако имеет земельный участок, больший по площади. В результате анализа продаж оценщик выяснил, что наличие большого земельного участка дает поправку в 20% к стоимости объекта, наличие гаража – 100 000 у.е., а каждый дополнительный квадратный метр площади соответствует поправке в 7 000 у.е. Определить стоимость коттеджа. Задача 6. Определите стоимость объекта недвижимости, если стоимость восстановления объекта оценки составляет 1 500 000 грн. Рыночная стоимость земельного участка оценена в размере 450 000 грн. Признаки функционального и внешнего износа не обнаружены. Данные для определения физического износа представлены в таблицах ниже. Описание конструктивных элементов объекта оценки
Удельный вес конструктивных элементов объекта оценки недвижимости
Вариант 8
Задача 1. Какие равномерные суммы можно ежегодно снимать со счета в течение 5 лет, если первоначальный вклад равен 18 000 грн, а банк ежегодно начисляет 16% годовых?
Задача 2. Офис оценен в 5 млн долл. На момент оценки офиса доходность правительственных среднесрочных облигаций составляла 8,5%. По мнению эксперта-оценщика, дополнительный риск капиталовложений в офис, по сравнению с инвестициями в правительственные облигации равен 5%. Расходы на управление инвестициями (поиск сфер вложения капитала и др.) составляют 2%. Поскольку продажа данного объекта в случае необходимости будет требовать некоторого времени (по сравнению с возможностью быстрой реализации правительственных облигаций), эксперт-оценщик принимает премию на недостаточную ликвидность в размере 2%. Время, необходимое для возврата вложенного капитала, по расчетам типичного инвестора составляет 20 лет. В связи с этим ставка возврата капитала составляет 5% (1/20). Определить общий коэффициент капитализации кумулятивным методом.
Задача 3. Сумма кредита составляет 300 тыс. грн, срок – 3 года, ставка – 20% годовых с ежеквартальным начислением процентов. Однако процентные выплаты заморожены до конца срока кредитования. Погашение кредита и процентов осуществляется шаровым платежом на конец срока. Определите величину шарового платежа.
Задача 4. При оценке загородного участка земли площадью 20 соток собрана информация о продаже пяти объектов сравнения. Выполнить корректировку цен продажи и определить рыночную стоимость оцениваемого участка.
Задача 5. Оценщик устанавливает способ наиболее эффективного использования свободного земельного участка. При первом из возможных вариантов использования ожидается чистый операционный доход (ЧОД) в размере 90 000 у.е. в год. Расходы на создание улучшений составляют 400 000 у.е. по мнению оценщика, коэффициент капитализации для улучшений и земли составляют 19% и 13% соответственно. Определите стоимость земельного участка, на долю земельного участка в стоимости объекта и общий коэффициент капитализации.
Задача 6. Определите стоимость объекта недвижимости (1969 г. постройки), если стоимость земельного участка равна 450 000 у.е. Физический износ объекта оценки составляет 38%, функциональный износ – 20%. Строительный объем объекта оценки – 1225 м3. Из сборника УПВС 1 м3 строительного объема в ценах 1969 г. составляет 29,4 у.е. Коэффициенты перехода от 1969 г. к 1984 г. – 1,18; от 1984 г. к дате оценки (коэффициент из сборника КО-ИНВЕСТ) – 43,34.
Вариант 9
Задача 1. Через 6 лет у Вас есть возможность перекупить бизнес (небольшую фабрику) за 250 тыс. долл. Какую сумму Вы должны откладывать на счет в банке ежеквартально, чтобы накопить необходимую сумму, если банк предлагает 16% годовых?
Задача 2. Доля кредитных ресурсов в инвестициях составляет 70%. Ипотечная постоянная – 0,15. Срок погашения кредита – 15 лет. Ставка капитализации собственного капитала – 12%. Определите общую ставку капитализации методом связанных инвестиций – ссудного и собственного капитала.
Задача 3. Предприятие приобрело здание за 35 000 долл. на следующих условиях: а) 25% стоимости оплачивается сразу; б) остальные погашается равными годовыми платежами в течение 10 лет с начислением 12% на непогашенную часть долга по схеме сложных процентов. Определите размер годового платежа и размер непогашенной части кредита на начало 5 года. Задача 4. Определите стоимость объекта коммерческой недвижимости. Данные по аналогичным объектам недвижимости и оцениваемому объекту приведены в таблице. Размер корректировки на отдельные элементы сравнения объекта оценки и его аналогов определять экспертным путем. Характеристики объекта оценки и его аналогов
Задача 5.Объект в течение 7 лет будет обеспечивать на конец года поток арендных платежей по 280 тыс. грн. После получения последнего арендного платежа он будет продан за 12 500 тыс. грн. Расходы по продаже составят 500 тыс. грн. Рассчитайте совокупную текущую стоимость ожидаемых поступлений денежных средств, если вероятность получения запланированной суммы арендной платы и выручки от продажи обусловливает применение ставок дисконта в 10% и 21% соответственно. Задача 6. Определите стоимость объекта недвижимости. Данные по объекту оценки приведены в таблице. Характеристики объекта оценки
Размер физического износа необходимо рассчитать на основе данных экспертной оценки, приведенных в таблицах. Описание конструктивных элементов объекта оценки
Удельный вес конструктивных элементов объекта оценки недвижимости
Вариант 10
Задача 1. Вы уезжаете за границу на два года и сдаете свою квартиру в аренду за 4 000 грн в месяц, которые идут на Ваш счет авансовыми платежами под 12% годовых. Какова текущая стоимость такой аренды?
Задача 2. Рассчитать стоимость нежилого помещения с годовым чистым операционным доходом 70 000 долл. США, если прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 20% от его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск инвестирования в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,2%, премия за инвестиционный менеджмент – 1%. Норму возврата капитала рассчитать по методу Хоскольда. Задача 3.Составить график амортизации для первых 7 лет ипотечного кредита с фиксированной ставкой и погашением равными частями (с выплатами на конец года): срок кредитования 20 лет; стоимость недвижимости, на приобретение которой предоставляется кредит – 200 тыс. долл.; значение коэффициента LTV – 85% процентная ставка по кредиту – 15%. Задача 4. Определите стоимость объекта коммерческой недвижимости. Данные по аналогичным объектам недвижимости и оцениваемому объекту приведены в таблице. Размер корректировки на отдельные элементы сравнения объекта оценки и его аналогов определять экспертным путем. Характеристики объекта оценки и его аналогов
Задача 5. Чистый операционный доход составляет 70 000 у.е., коэффициент капитализации для улучшений – 20%, коэффициент капитализации для земли – 17%, доля земли в стоимости объекта составляет 0,25. Определите стоимость земли и стоимость улучшений методом средневзвешенного коэффициента капитализации. Задача 6. Необходимо оценить объект недвижимости с потенциальным валовым доходом 180 000 долл., Коэффициент потерь вследствие неуплаты и недозагрузка объекта оценки – 10% от потенциального валового дохода. В банке данных имеется такая информация о недавно проданных аналогах (таблица ниже).
Вариант 11
Задача 1. Через 5 лет у вас есть возможность перекупить бизнес (небольшой завод) за 150 тыс. долл. Какую сумму Вы должны откладывать на счет в банке ежеквартально, чтобы накопить необходимую сумму, если банк предлагает 16% годовых (с ежеквартальным начислением процентов)?
Задача 2. Необходимо оценить 2-х этажный офис. Его потенциальная рентная валовая выручка составляет 400 000 грн. Имеется рыночная информация о продаже 3-х объектов, сопоставимых с оцениваемым.
Задача 3. Составить график амортизации для первых 10 лет ипотечного кредита с фиксированной ставкой и погашением равными частями (с выплатами на конец года): срок кредитования 15 лет; стоимость недвижимости, на приобретение которой предоставляется кредит – 250 тыс. долл.; значение коэффициента LTV – 85% процентная ставка по кредиту – 20%.
Задача 4. Объект оценки – двухкомнатная квартира вблизи метро на четвертом этаже без лифта, с балконом, раздельным санузлом, со спаренным телефоном. Имеется информация: средняя стоимость двухкомнатной квартиры, площадью 70 м2 с телефоном, двумя балконами, совмещенным санузлом в трех остановках от станции метро составляет Vср = 2,5 млн грн. Корректировочные данные: - дополнительная площадь увеличивает стоимость на 22,5 тыс. грн за 1 м2; - близость от станции метро увеличивает стоимость на 7%; - наличие телефона увеличивает стоимость на 8 тыс. грн; - раздельный санузел увеличивает стоимость на 4%; - наличие лифта оценивается в 30 тыс. грн; - наличие балкона оценивается в 25 тыс. грн. Необходимо определить стоимость двухкомнатной квартиры.
Задача 5. Двухкомнатная квартира с балконом была продана на 500 тыс. грн дороже, чем, чем такая же без балкона. Трехкомнатная квартира с балконом была продана на 490 тыс. грн дороже, чем такая же без балкона. Однокомнатная квартира с балконом была продана на 520 тыс. дороже, чем такая ж без балкона. Определить величину корректировки на наличие балкона.
Задача 6. Необходимо определить стоимость 36-квартирного жилого дома. Имеется рыночная информация о 3-х недавних продажах сопоставимых жилых домов. Эти рыночные данные подтверждены и покупателями, и продавцами.
Сопоставимый объект №1 наиболее близок по своим удобствам и месторасположению к объекту оценки, однако его ландшафт лучше и это отличие оценено в 150 000 у.е. Мусоропровод объекта №1 такой же, как у оцениваемого объекта, его стоимость составляет 16 000 у.е. Объект №1 продан 3 месяца тому назад. Ежемесячный средний темп инфляции за прошедшие полгода составлял 1,6%. Объект №2 тоже имеет мусоропровод; объект продан шесть месяцев назад при благоприятных условиях финансирования. Последний элемент (т.е. благоприятные условия финансирования) добавил к цене 150 000 грн. по сравнению с обычными условиями финансирования. Сопоставимый объект №3 не имеет мусоропровода и находится в 2-х кварталах от автобусной остановки, тогда как оцениваемый – в 8 кварталах. Считается, что каждый лишний квартал от автобусной остановки отнимает 30 000 грн. от стоимости объекта оценки. Объект №3 продан 2 дня назад.
Вариант 12
Задача 1. Определить текущую стоимость совокупного дохода, если аренда магазина принесет владельцу в течение 3-х лет ежегодный доход в 750 тыс. грн, а последующие 5 лет ежегодный доход составит 650 тыс. грн. Ставка дисконта равна 10%.
Задача 2. Владелец кафе предполагает в течение 6 лет получать ежегодный доход от аренды в сумме 300 тыс. грн. В конце 6-го года кафе будет продано за 4 000 тыс. грн. Расходы по ликвидации составляют 6% от продажной цены. Прогнозирование доходов от аренды имеет большую степень вероятности, чем возможность продажи объекта за указанную цену. Различия в уровне риска определяют выбранные оценщиком ставки дисконта для дохода от аренды и продажи: 8% и 22% соответственно. Определить рыночную стоимость кафе на сегодняшний момент времени.
Задача 3. Размер ссуды – 150 000 долл., годовая ипотечная ставка – 20%, продолжительность – 240 месяцев. Определить размер ежемесячных платежей (которые поступают на конец каждого месяца). Погашение кредита осуществляется равномерными (аннуитетными) платежами.
Задача 4. Сопоставимый объект был продан за 1 млн грн. При сравнении по основным элементам оценщиком установлено, что от оцениваемого объекта он имеет пять основных отличий: - уступает оцениваемому на 5%; - лучше оцениваемого на 7%; - лучше оцениваемого на 4%; - уступает оцениваемому на 10%. Определить стоимость объекта, предполагая, что: 1) отличия не имеют взаимного влияния, VA – ? 2) отличия оказывают взаимное влияние VБ – ?
Задача 5. Определить стоимость магазина, ожидаемая годовая прибыть от которого составляет 65 000 долл. На рынке недвижимости эксперт-оценщик обнаружил следующие достоверные данные о сопоставимых продажах (в долларах).
Задача 6. Необходимо определить физический износ 5 этажного кирпичного здания. При обследовании 5-этажного кирпичного жилого дома были получены данные о величине физического износа его отдельных элементов. Удельный вес этих элементов принят в соответствии с данными сборника «Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных, коммунальных зданий и зданий бытового обслуживания для переоценки основных фондов предприятий и организаций, состоящих на государственном бюджете» (Сборник №4 М., «Стройиздат», 1972). Необходимо рассчитать величину физического износа и остаточную стоимость здания.
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||