Термін служби літнього кафе 10 років, вартість його будівництва 500 000 у.о., доходність таких об’єктів складає 17%, а чистий операційний дохід, що отримується від використання – 167 328 у.о. Визначте вартість земельної ділянки, використовуючи метод залишку (повернення капіталу здійснюється за: а) прямолінійним методом; б) ануїтетним методом.
Необхідно визначити вартість об’єкта, величина ринкової орендної плати за який оцінена у 105 000 у.о. за місяць, використовуючи валовий рентний мультиплікатор, виведений на основі такої інформації.
Об’єкт продажу
Ціна продажу, у.о.
Місячна орендна плата, у.о.
1
16 000 000
123 077
2
16 500 000
122 222
3
16 800 000
134 400
4
17 000 000
130 770
5
17 200 000
132 300
Будівля з ділянкою продана за 80 000 у.о. Виходячи із аналізу продажу землі, земельна ділянка має оціночну вартість 20 000 у.о. Аналіз витрат показує, що повна вартість відтворення будівлі складає 75 000 у.о. Визначити загальний накопичений знос будівлі.
У таблиці вказані вартості (у % річних) та ринкові обсяги (в млн. грн.) джерел капіталу підприємства.
Джерело капіталу
Вартість
Обсяг капіталу, млн. грн.
Кредит
11
0,6
Звичайні акції
15
1,8
Облігаційна позика
9
0,5
Ставка податку на прибуток складає 25%. Визначте середньозважену вартість капіталу підприємства.
Земельна ділянка загальною площею 500 м2 розташована на околиці м. Києва. Ділянка знаходиться у приватній власності. Визначити ринкову вартість ділянки шляхом дисконтування грошових потоків. Для цього розглядати такі складові чистого операційного доходу:
- коефіцієнт капіталізації для землі – 20%;
- плату за землю (виходячи із діючих згідно із законодавством ставок);
- експлуатаційні витрати – 24 000 грн. щорічно;
- валовий дохід за сценаріями використання:
а) 96 000 грн. щорічно;
б) 144 000 грн. щорічно;
в) 120 000 грн. щорічно.
Аналіз проводити на найближчі 6 років.
Визначити норму доходу для інвестицій іноземного резидента у придбання акцій закритої оптової компанії „Ксі” з чисельністю зайнятих 14 осіб, якщо відомо, що доходність державних облігацій в реальному вираженні дорівнює 4%; індекс інфляції у національній економіці – 11%; середньоринкова доходність по вітчизняному фондовому ринку – 27%; доходність державних облігацій у країні інвестора – 7%; середньоринкова доходність на фондовому ринку країни інвестора – 12%; додаткова премія за ризик інвестування у національну економіку – 9%; додаткові премії за закритість компанії та інвестиції у малий бізнес – на рівні прийнятої аналогічної премії у світі; додаткова премія за інвестування у малий бізнес – 8%. Поточна доходність акцій компанії, що розглядається, за минулий рік коливалась відносно своєї середньої величини на 10%, поточна середньо ринкова доходність на фондовому ринку – 5%.
Варіант 2
Під земельною ділянкою побудовано підземний багатоповерховий гараж на 400 автомобілів. Доходність таких гаражів складає 16%, а термін служби – 30 років. Середня заповнюваність гаража – 75%, вартість оренди одного машино-місця – 1000 у.о. на рік. Вартість будівництва такого гаража складає 1 235 440 у.о. Визначити вартість земельної ділянки, використовуючи метод залишку (повернення капіталу здійснюється рівними виплатами).
Коригування на місцеположення об’єкта нерухомості складає 240 000 у.о. Внаслідок різниці у місцеположенні відмінність орендної плати складає 4 000. Чому дорівнює валовий рентний мультиплікатор?
Визначити знос будівлі, якщо вартість земельної ділянки, що знаходиться під нею, складає 15 000 у.о., кошторисна вартість будівництва аналогічної будівлі дорівнює 45 000 у.о., а оціночна вартість усього об’єкта складає 55 500 у.о.
У таблиці вказані вартості (у % річних) та ринкові обсяги (в млн. грн.) джерел капіталу підприємства.
Джерело капіталу
Вартість
Обсяг капіталу, млн. грн.
Кредит
10
0,5
Звичайні акції
16
1,9
Облігаційна позика
8
0,6
Ставка податку на прибуток складає 25%. Визначте середньозважену вартість капіталу підприємства.
При оцінці заміської ділянки землі площею 20 соток зібрана інформація про продаж п’яти об’єктів порівняння. Виконати коригування цін продажу та визначити ринкову вартість ділянки, що оцінюється.
Характеристика
Ділянка, що оцінюється
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
Аналог №4
Аналог №5
Ціна 1 сотки, вихідна
–
1100
1200
1370
1450
980
Коригування 1
Відстань від границі міста. Величина коригування 30% (1 км +/-1,5%)
28
35
37
20
23
40
Коригування 2
Інженерне забезпечення. Величина коригування 50% (електрика 20%, газ 10%, вода 10%, каналізація 10%)
Електрика, вода, газ, каналізація
Електрика, вода
Газ
Вода
Електрика, вода, газ, каналізація
Електрика
Коригування 3
Ступінь освоєності ділянки. Величина коригування 5%
Освоєна
Не освоєна
Освоєна
Освоєна
Не освоєна
Освоєна
Коригування 4
Транспортна доступність. Величина коригування 15% (10 хв +/- 2%)
45 хв.
1 год.
15 хв.
1 год.
25 хв.
30 хв.
35 хв.
1 год.
30 хв.
Чистий операційний дохід складає 70 000 у. о., коефіцієнт капіталізації для поліпшень – 20%, коефіцієнт капіталізації для землі – 17%, частка землі у вартості об’єкта складає 0,25. Визначте вартість землі та вартість поліпшень за методом середньозваженого коефіцієнта капіталізації.
Варіант 3
Фірмі надійшло багато пропозицій про купівлю офісу за 180 млн. у.о. або його оренду по 18 000 000 у.о. за рік. Чому дорівнює місячний валовий рентний мультиплікатор, що відповідає офісу фірми?
Визначте середнє значення коефіцієнта капіталізації для відкритих автостоянок, використовуючи наступну інформацію:
- стоянка 1 на 50 машино-місць. Оренда одного машино-місця складає 30 000 у.о. на місяць. Операційні витрати складають 4 000 000 у.о. на рік. Була продана за 80 000 000 у.о.;
- стоянка 2 на 80 машино-місць. Оренда одного машино-місця складає 25 000 у.о. на місяць. Операційні витрати складають 6 000 000 у.о. на рік. Була продана за 90 909 100 у.о.;
- стоянка 3 на 120 машино-місць. Оренда одного машино-місця складає 20 000 у.о. на місяць. Операційні витрати складають 3 600 000 у.о. на місяць. Була продана за 120 000 000 у.о.;
- середнє завантаження автостоянок складає 2/3.
Земельна ділянка загальною площею 500 м2 розташована на околиці м. Києва. Ділянка знаходиться у приватній власності.
Визначити найкраще та найбільш ефективне використання ділянки, якщо наявні такі дані:
Сценарії використання
Житлова будівля
Офісна будівля
Промислова будівля
Площа будівель, що споруджуються, м2
7000
5000
8000
Вартість будівництва будівель, грн. /м2
1600
2000
1200
Чистий операційний дохід, грн.
2 000 000
2 700 000
1 800 000
Коефіцієнт капіталізації для будівель
23%
22%
24%
Коефіцієнт капіталізації для землі
20%
20%
20%
На об’єкті відсутня система безпеки, що трактується як функціональний знос. Відомо, що вартість обладнання системи 11 500 у. о. Вартість монтажу при будівництві 4 400 у. о. Вартість монтажу у вже існуючій будівлі – 5 500 у. о. Визначте величину зносу.
Визначте вартість однієї акції підприємства Байкал, виходячи із наступних даних (грн.):
1) чистий прибуток 450 000;
2) чистий прибуток, що припадає на одну акцію 4500;
3) балансова вартість чистих активів компанії 6 000 000;
4) мультиплікатор ціна/балансова вартість 3.
Оцінити довгостроковий бізнес, здатний приносити такі грошові потоки протягом найближчих 15 місяців напевно (по місяцях, в тис. у.о.): 80, 85, 90, 95, 100, 100, 100, 105, 100, 100, 110, 110, 100, 90, 85. У подальшому (точно прогнозувати неможливо) приблизно стільки ж протягом невизначено довгого періоду часу. Рекомендована ставка дисконту (з врахуванням ризиків бізнесу) (отримана за методом оцінки капітальних активів) – 28% річних. Оцінку проводити відносно двох припущень: 1) бізнес вдається вести протягом 15 місяців (він залишається прибутковим протягом цього періоду часу); 2) бізнес вдається вести невизначено довго (він приносить необмежений у часі дохід).
Варіант 4
Об’єкт оцінки – гуртожиток на 200 місць. Протягом навчального року (9 місяців) усі місця зайняті студентами, котрі платять по 15 000 у.о. за місяць. У літній час гуртожиток заповнений на 10% за тієї ж вартості проживання. Операційні витрати складають 4 900 000 у.о. на рік. Коефіцієнт капіталізації складає 11,5%. Визначте вартість гуртожитку.
Будівлю з ділянкою продано за 100 000 у.о. Виходячи із аналізу продажу землі, ділянка має оціночну вартість 40 000 у.о. Аналіз витрат показує, що повна вартість відтворення будівлі складає 80 000 у.о. Визначити загальний накопичений знос будівлі.
Перед фінансистом стоїть завдання оцінити ринкову вартість підприємства, корпоративні права якого не мають обігу на ринку. На основі проведеного аналізу статистичної та ринкової інформації вдалося з’ясувати, що на фондовій біржі здійснюється торгівля корпоративними правами підприємства, за основними якісними та кількісними характеристиками схожого на об’єкт оцінки. В результаті вивчення опублікованої в ЗМІ звітності підприємства-аналога та інформації, одержаної за результатами біржових торгів, вдалося підібрати такі показники для зіставлення об’єкта оцінки та порівнюваного підприємства:
Показники
Об’єкт оцінки
Підприємство-аналог
1. Ринковий курс акцій
–
120% до номіналу
2. Статутний капітал, тис. грн.
3000
5000
3. Власний капітал, тис. грн.
4500
8000
4. Балансовий курс акцій, %
150
160
5. Коефіцієнт заборгованості
2,7
2,85
6. Чистий прибуток, тис. грн.
1200
2000
7. Операційний Cash-flow, тис. грн
1400
2200
8. Чиста виручка від реалізації, тис. грн
15 000
28 000
Співставний об’єкт було продано за 1 000 000 у.о., від об’єкта, що оцінюється, він має п’ять основних відмінностей:
поступається об’єкту оцінки на 5%;
кращий від об’єкта оцінки на 7%;
кращий від об’єкта оцінки на 4%;
кращий від об’єкта оцінки на 2%;
поступається об’єкту оцінки на 10%.
Оцінити об’єкт, вважаючи, що відмінності не мають взаємного впливу.
Об’єкт протягом 7 років забезпечуватиме на кінець року потік орендних платежів по 280 тис. грн. Після отримання останнього орендного платежу він буде проданий за 12 500 тис. грн. Витрати з продажу складатимуть 500 тис. грн. Розрахуйте сукупну поточну вартість очікуваних надходжень грошових коштів, якщо ймовірність отримання запланованої суми орендної плати та виручки від продажу обумовлює застосування ставок дисконту в 10% та 22% відповідно.
Об’єкт нерухомості приносить постійний за величиною чистий операційний дохід (ЧОД) у розмірі 115 000 у. о. Вартість ділянки землі, що входить до складу об’єкта, складає 200 000 у. о. Тривалість економічного життя будівлі складає 30 років. Використовуючи 17% ставку дисконтування та 15% коефіцієнт капіталізації для земельної ділянки, визначте загальну вартість об’єкта.
Варіант 5
Перед оцінювачем стоїть завдання визначення найбільш ефективного використання земельної ділянки. Після аналізу усіх факторів оцінювач зупинився на таких двох варіантах: 1) будівництво офісної будівлі; 2) будівництво торгівельного центру. Витрати по будівництву офісу складатимуть 2,5 млн. дол., а витрати по будівництву торгівельного центру – 3,5 млн. Зроблено такі припущення відносно очікуваних доходів:
Офісна будівля
Торгівельний центр
360 000
410 000
365 000
430 000
375 000
440 000
375 000
450 000
400 000
460 000
405 000
465 000
410 000
470 000
Припускається, що вартість офісної будівлі буде зростати на 5% за рік протягом 7 річного періоду володіння, тоді як вартість торгівельного центру – на 3% за рік. Інвестори, що вкладають кошти у будівництво офісних будівель та торгівельних центрів, очікують на отримання 17 та 19% прибутку відповідно. Визначити найбільш ефективне використання ділянки.
Використовуючи наведену далі інформацію, розрахуйте мультиплікатори ціна/прибуток; ціна/грошовий потік. Розрахунок зробіть на одну акцію та по підприємству в цілому.
Фірма Салют має в обігу 25 000 акцій, ринкова ціна однієї акції 100 грн.
Витяг із звіту про прибутки та збитки:
1) виручка від реалізації, грн. 500 000;
2) витрати, грн. 400 000;
3) у тому числі амортизація, грн. 120 000;
4) сума сплачених відсотків, грн. 30 000;
5) ставка податку на прибуток, % 30.
Яку максимальну ціну можна очікувати за підприємство у теперішній момент часу, якщо через 6 років грошовий потік вийде на рівень 200 тис. грн., при цьому темп приросту грошового потоку у першому та другому році складає 2,5%. Бізнес є довгостроковим (невизначено тривалим). Ставка дисконтування – 23%.
Оцінювач встановлює найбільш ефективне використання вільної земельної ділянки. При першому з можливих варіантів використання очікується чистий операційний дохід (ЧОД) у розмірі 90 000 у. о. на рік. Витрати на створення поліпшень складають 400 000 у. о. на думку оцінювача, коефіцієнт капіталізації для поліпшень та землі складають 19% та 13% відповідно. Визначте вартість земельної ділянки, частку земельної ділянки у вартості об’єкту та загальний коефіцієнт капіталізації.
Об’єктом оцінки є право оренди офісного центру. Припустимо, ставка по державних зобов’язаннях складає 8,4%. Оцінювач вважає, що ризик може бути оцінений у 5%, а залучення додаткових ресурсів не потрібне. Продаж права оренди такого об’єкта займає близько трьох місяців. Термін очікуваного повернення капіталу 10 років. Визначити значення коефіцієнту капіталізації методом кумулятивної побудови (підсумовування).
Окрема одноповерхова будівля площею 300 м2, побудована 30 років тому назад. Стіни будівлі цегляні. Перекриття стелі бетонні. Рами та двері дерев’яні та не замінювались з моменту будівництва. Крівля покрита шифером, з моменту будівництва не ремонтувалась та немає протікання. Крівлі будинків у даному районі, в основному, покриті залізом. Сантехніка та освітлення знаходяться у нормальному стані, але морально застаріли та не відповідають сучасним вимогам. Внутрішнє планування не відповідає сучасним вимогам. Нещодавно міська влада організувала однобічний рух транспорту на прилеглій вулиці, що ускладнило під’їзд до будівлі.
Кошторисна вартість будівлі, приведена до поточних цін, складає 550 000 у.о. Спеціалісти з будівництва дали таку інформацію:
знос цегляної кладки оцінюється так: Знос к. = 0,006*Т*W, де Т – вік будівлі (років), W – кошторисна вартість;
знос перекриття стелі оцінюється так: Знос с. = (0,002*Т+(S/N)*0,0002)*W, де Т – вік будівлі (років), S – площа будівлі (м2), N – кількість поверхів, W – кошторисна вартість;
знос рам та дверей оцінюється так: Знос р. = 0,03*Т*Wp, де Т – вік будівлі (років), Wp – вартість монтажу рам та дверей;
монтаж рам та дверей у аналогічному будинку коштує 22 000 у.о. Крівля ремонту не підлягає, її переробка на залізну оцінюється у 30 000 у.о;
заміна сантехніки та обладнання оцінюється у 22 000 у.о. Внаслідок поганого планування орендна плата за 1 м2 у даній будівлі на 4 у.о. на місяць менше, ніж у сусідніх.
Значення місячного валового рентного мультиплікатора в даному районі дорівнює 70. Аналіз втрати вартості внаслідок зміни руху транспорту на прилеглій вулиці для сусідніх будинків дає середнє значення 18 000 у.о.
Визначити:
а) величну усувного фізичного зносу;
б) величину неусувного фізичного зносу;
в) величину усувного функціонального зносу;
г) величину неусувного функціонального зносу;
д) величину економічного зносу (зносу за місцеположенням).
Варіант 6
Визначити загальну вартість об’єкта, що оцінюється відповідно до витратного підходу, якщо вартість ділянки землі складає 28 000 у.о., повна вартість відтворення будівлі дорівнює 90 000 у.о., а загальний знос будівлі оцінюється в 20%.
Визначити вартість земельної ділянки без поліпшень розміром 15 соток, розташованої на вул. Сонячна, якщо наявна така інформація про аналогічні ділянки.
Параметри
Ділянка №1
Ділянка №2
Ділянка №3
Ділянка №4
Ціна та умови угоди
Обмін з доплатою 100 тис. руб. на кімнату
20 тис. руб. готівкою
Обмін на легковий автомобіль марки „А” 1974 р. випуску
30 тис. руб. готівкою
Поліпшення
–
–
Фундамент 10×10
Фундамент 10×10
Розмір ділянки, соток
20
15
14
15
Місцеположення
Вул. Ударна
Вул. Ударна
Вул. Гірська
Вул. Сонячна
Наявні також наступні дані:
вартість землі на вул. Сонячній вище в середньому на 5%, ніж на вул. Ударній, та нижче на 20%, ніж на вул. Гірській;
ринкова вартість автомобіля марки „А” 1974 р. випуску – 25 тис. руб.;
вартість кімнати – 125 тис. руб.;
витрати на зведення фундаменту – 9 тис. руб (10×10).
Визначити коефіцієнт капіталізації, якщо наявні такі дані щодо об’єкту нерухомості:
Ціна, за яку об’єкт був проданий – 480 000 грн.
Потенційний валовий дохід – 80 000 грн.
Дійсний валовий дохід – 58 000 грн.
Операційні витрати – 10 000 грн.
Оцініть вартість гудвілу підприємства, якщо відомо, що середній коефіцієнт „Чистий прибуток/Чисті матеріальні активи” по відкритих компаніях галузі дорівнює 0,19; оціночна вартість чистих матеріальних активів підприємства дорівнює 1 300 200 дол.; середньорічний чистий прибуток компанії, що оцінюється, складає 290 250 дол.; рекомендований коефіцієнт капіталізації – 0,21.
Знайти коригування на величину накопиченого зносу методом порівняльного аналізу продажу:
Магазин №1
Магазин №2
Магазин №3
Ціна продажу (грн.)
500 000
560 000
380 000
Вартість земельної ділянки (грн.)
80 000
55 000
60 000
Вартість нового будівництва (грн.)
500 000
800 000
440 000
Розрахувати поточну вартість підприємства у постпрогнозний період, використавши модель Гордона, якщо грошовий потік у останній рік прогнозного періоду дорівнює 900 млн. руб., очікувані довгострокові темпи приросту – 2%, ставка дисконту – 18%.
Варіант 7
Розрахувати середньозважену вартість капіталу, якщо номінальна безризикова ставка – 6%; коефіцієнт b – 1,8; середньоринкова ставка доходу – 12%; процентна ставка по кредитах, що використовуються підприємством – 8%; ставка податку на прибуток – 24%; частка позичкових коштів у капіталі підприємства – 50%.
Визначити найкраще та найбільш ефективне використання та вартість земельної ділянки, якщо наявні такі дані:
Сценарії використання
Житловий багатоквартирний будинок
Офісна будівля
Комерційна будівля, роздрібна торгівля
Площа будівель, що зводяться, м2
7300
8200
5800
Вартість будівництва будівель, дол./м2
500
400
400
Чистий операційний дохід (ЧОД)
1 500 000
1 780 000
1 320 000
Коефіцієнт капіталізації для будівель Rb
13%
12%
14%
Коефіцієнт капіталізації для землі Rl
10%
10%
10%
Яка загальна вартість об’єкта для обраного Вами варіанту найкращого використання?
Оцініть розмір коригування на право власності за наявності наступних даних. Об’єкт-аналог, придбаний за 1 000 000 грн., обтяжений договором оренди на 4 роки. Ставка оренди 80 грн. за м2. Площа об’єкту 80 м2. Ринкова ставка 110 грн. Норма віддачі на капітал 20% річних.
Об’єкт оцінки – новий технологічний процес виробництва синтетичного волокна, впровадження якого дозволяє досягти високого рівня продуктивності та спрощення процесу очищення кінцевого продукту. Новий технологічний процес має правову охорону – є відповідні патенти, залишковий строк дії яких на момент оцінки складає 10 років. Виробнича програма об’єкта оцінки передбачає протягом перших 20 місяців – будівництво цеху з виробництва синтетичного волокна за новою технологією, монтаж обладнання, пусконалагоджувальні роботи; початок комерційного використання нового технологічного процесу після завершення 20-місячного періоду від дати початку промислового освоєння. Інформація щодо обсягів виробництва синтетичного волокна наведена нижче.
Рік дії виключного права
Виробнича програма (в тонах)
1
0
2
2000
3
6800
4
6950
5
6950
6
6950
7
6450
8
6000
9
4000
10
3900
Протягом періоду освоєння та виробництва передбачається зменшення ціни синтетичного волокна: з 1 по 5 рік ціна становитиме 1500 грн/т, протягом 6 та 7 років – 1300 грн/т, з 8 по 10 роки – 1100 грн/т.
Калькуляція витрат, пов’язаних із виробництвом синтетичного волокна з використанням старої і нової технології, наведена нижче.
№
з/п
Найменування витрат
Стара технологія виробництва
Нова технологія виробництва
1
Сировина, матеріали
433,0
336,2
2
Амортизація
251,7
197,6
3
Ремонт і технічний догляд
70,4
54,3
4
Паливо та енергія
90,6
43,9
5
Заробітна плата
151,0
64,8
6
Адміністративні витрати
10,7
9,3
Оцінити вартість нового технологічного процесу виробництва синтетичного волокна, якщо ставка дисконту – 12%.
Оцінити очікуваний коефіцієнт ціна/прибуток для відкритої компанії Х на момент широкої публікації її фінансових результатів за звітний 2009 рік, якщо відомо, що:
прибуток за 2009 р. – 10 млн. грн.;
прибуток, прогнозований на 2010 р. – 10,5 млн. грн.;
ставка дисконту для компанії Х, розрахована
за моделлю оцінки капітальних активів – 22%;
темп зростання прибутків компанії стабілізований;
залишковий термін життя бізнесу – невизначено тривалий.
АТ „ТТТ” взяло в оренду магазин „Яхта”. Середньорічна вартість основних фондів 100 млн. руб., у тому числі вартість земельної ділянки 30 млн. руб. Середня вартість оборотних коштів – 50 млн. руб. Середня норма амортизаційних відрахувань по основних засобах – 7,2%. Орендний процент стягується із розрахунку 25% від вартості виробничих фондів. За договором оренди у орендну плату включається 80% амортизаційних відрахувань. Яку річну суму орендної плати буде сплачувати АТ „ТТТ”?
Варіант 8
Оцінити вартість об’єкту, який після його придбання буде здаватись в оренду. Аналіз показав, що за останній час було продано п’ять подібних об’єктів, інформація щодо яких наведена у таблиці.
Об’єкт для порівняння
Чистий операційний дохід (NOI), тис. грн.
Ціна продажу (V), тис. грн.
1
2
3
№1
435 000
2 900 000
№2
560 000
3 500 000
№3
784 000
5 600 000
№4
1 020 000
6 000 000
№5
1 125 000
750 000
Об’єкт, що оцінюється
680 000
?
Знайти коефіцієнт капіталізації методом ринкової екстракції:
Об’єкти-аналоги
1
2
3
4
Ціна продажу
800 000
870 000
950 000
760 000
Чистий операційний дохід
150 000
140 000
210 000
180 000
Об’єкт-аналог обтяжений договором оренди терміном на 3 роки. Контрактна ставка орендної плати складає 25 000 грн. на рік, а ринкова – 32 000 грн. на рік. Знайти коригування на набір прав, якщо ризик інвестицій у подібні об’єкти складає 15%.
Припустимо, що ринкова вартість активів підприємства оцінюється у 40 000 дол., нормалізований чистий прибуток – 8 000 дол. Середній дохід на активи дорівнює 15%. Ставка капіталізації – 20%. Необхідно оцінити вартість гудвілу.
Знайти вартість нового будівництва:
Конструктивний елемент
Одиниця вимірювання
Кількість
Вартість одиниці, грн
1. Фундамент
100 м3
2
20 000
2. Стіни, цегла
1 м3
1000
150
3. Перекриття, залізобетонні панелі
100 м2
20
2500
4. Внутрішні стіни, перекриття
100 м2
50
1500
5. Підлога, лінолеум
100 м2
18
1000
6. Крівля, покрівельне залізо
100 м2
5
2800
7. Оздоблення, просте
100 м2
22
1300
8. Інженерні комунікації:
- каналізація;
- водопостачання (холодна вода);
- опалення;
електропостачання.
Компл.
Компл.
100 КВт
100 м
8
16
0,1
40
380
294
1900
200
Непрямі витрати складають 18% від прямих, прибуток підприємця 30%.
Яку максимальну ціну можна очікувати за підприємство на теперішній момент часу, якщо у його бізнес-плані очікується, що через 5 років грошовий потік досягне рівня 110 тис. грн. при виявлені стабільного темпу приросту в 2% щорічно, починаючи з переходу від другого до третього року прогнозного періоду? Бізнес підприємства є довгостроковим, вказати час його завершення неможливо. Рекомендована ставка дисконту – 20%.
Варіант 9
Визначити вартість об’єкту нерухомості, що дає постійний щорічний дохід у розмірі 100 000 грн. протягом 10 років, якщо норма віддачі на вкладений капітал становить 15%. При розв’язку використовувати метод Інвуда.
Знайти величину неусувного фізичного зносу елементів з коротким терміном використання за наступними даними:
Залишкова відновна вартість (грн.)
Дійсний вік (років)
Термін економічного життя (років)
Крівля
1800
10
15
Покриття підлоги
3200
10
15
Фарбування стін
4800
1
5
Побілка стелі
1200
5
10
Обладнання інженерних комунікацій:
сантехнічне
електротехнічне
8000
6900
10
5
20
10
Об’єкт оцінки – котедж. Співставний об’єкт було продано за 1 000 000 у.о. Співставний об’єкт має на 50 м2 більшу площу та підземний гараж. Об’єкт, що оцінюється, немає гаражу, проте має земельну ділянку, більшу за площею. Із аналізу продажу оцінювач з’ясував, що наявність великої земельної ділянки дає поправку у 25% до вартості об’єкта, наявність гаражу – 100 000 у.о., а кожний додатковий квадратний метр площі відповідає поправці у 8 000 у.о. Визначити вартість котеджу.
Оцініть підприємство Сирена, річна виручка від реалізації якого складає 750 тис. грн. Пасив балансу підприємства Сирена, грн.:
1. Власний капітал 4 000 000
2. Довгострокові зобов’язання 500 000
3. Короткострокові зобов’язання 1 500 000
Аналогом є підприємство Гудок, ринкова ціна однієї акції якого складає 20 грн., число акцій у обігу – 800 тис. річна виручка від реалізації – 8 млн. грн. Пасив балансу підприємства Гудок, грн.:
1. Власний капітал 8 000 000
2. Довгострокові зобов’язання 2 000 000
3. Короткострокові зобов’язання 4 000 000
Розрахуйте поточну вартість підприємства у постпрогнозний період, використовуючи модель Гордона, якщо грошовий потік у постпрогнозний період дорівнює 9 млн. грн., очікувані довгострокові темпи зростання – 2%, ставка дисконту – 18%.
З використанням коефіцієнта капіталізації необхідно оцінити чотиризірковий готель у центральній частині міста, експлуатація якої приносить річний чистий операційний дохід 1 300 000 у.о. Наявні інформація про нещодавні продажі аналогічних готелів: готель 1 був проданий за 8 400 000 у.о., його використання приносить ЧОД у 1 000 000 у.о.; готель 2 було продано за 8 000 000 у.о., його використання приносить ЧОД у 1 200 000 у.о.; готель 3 було продано за 11 550 000 у.о, його використання приносить ЧОД у 1 500 000 у.о.
Варіант 10
Визначити, використовуючи метод підрядчика, вартість об’єкта нерухомості, що включає землевідведення розміром у 2000 м2 та будівлю складу об’ємом в 3000 м3, побудовану 15 років тому назад. При розрахунках використовувати таку інформацію:
за статистичними даними, отриманими на земельному ринку, питома оцінка аналогічних земельних ділянок складає 35 дол/м2; сукупність позитивних та негативних факторів, що впливають на оцінку даної земельної ділянки, дає змогу вважати, що оцінка може бути збільшена на 10%;
питомі витрати на будівництво нової подібної споруди складають 100 дол/м3, а тривалість економічного життя будівлі оцінюється у 50 років.
Управляючі пенсійним фондом компанії „ІВМ” нещодавно мали прийняти рішення на користь одного з двох напрямків капіталовкладень. Їх вибір лежав між придбанням облігацій вартістю 590 дол., на які сьогодні не нараховуються відсотки, але через п’ять років виплачується 1 тис. дол. та придбанням облігацій по 830 дол., на які сьогодні щорічно на кінець року нараховується 87,50 дол., а на кінець 13 року виплачується 1087,50 дол. процентів та основна сума. Який варіант забезпечує більш високу норму прибутку? Припустимо, що ринкова ставка відсотку знизилась до 10% відразу після придбання облігацій та залишалась такою до кінця всього періоду платежу. Якщо компанія збереже облігації до кінця періоду платежу, яку норму прибутку отримає „ІВМ” по кожному варіанту за 13 років?
Оцінити ринкову вартість муніципальної облігації, випущеної в обіг, номінальна вартість якої дорівнює 100 грн. До погашення облігації залишилось 2 роки. Номінальна ставка процента по облігації (яка використовується для розрахунку річного купонного доходу в процентах від її номінальної вартості) – 20%. Доходність співставних по ризиках (а також безризикових при триманні їх до того ж терміну погашення) державних облігацій – 18%.
Розрахувати залишкову поточну вартість бізнесу, якщо відома така інформація. На найближчі три роки плануються грошові потоки: за перший рік – 70 000 грн.; за другий рік – 85 000 грн.; за третій рік – 140 000 грн. У подальшому грошові потоки прогнозуються як стабільні (на рівні третього року) протягом п’яти років. Після цього очікується, що бізнес стає збитковим і вкладені у нього кошти не підлягають поверненню. Реальна безризикова ставка – 2% річних. Згідно плану-прогнозу Міністерства економіки інфляція у країні протягом найближчих трьох років складатиме:
за оптимістичним сценарієм: у першому році – 12%; у другому році – 10%; у третьому році – 8%;
за песимістичним сценарієм: у першому році – 15%; у другому році – 14%; у третьому році – 12%;
за найбільш ймовірним сценарієм – у першому році – 13%; у другому році – 12%; у третьому році – 11%.
У подальшому очікується, що інфляція стабілізується та залишатиметься в середньому на рівні третього року.
Найбільш стабільні коефіцієнти „бета” по трьох відкритих компаніях галузі складають на момент оцінки: у компанії А (bА) – 1,15; у компанії В (bВ) – 1,26; у компанії С (bС) – 1,63. Ринкова капіталізація кожної з цих компаній складає: ЦА – 1,356 млн грн.; ЦВ – 2,736 млн грн.; ЦС – 3,989 млн грн.
Середньоринкова дохідність на момент оцінки дорівнює 20%. У подальшому вона очікується на рівні: для першого року Rm1 – 0,21; для другого року Rm2 – 0,16; для третього року Rm3 – 0,13; для наступних років Rmпостпрогн – 0,15.
Відновлювальна вартість обладнання 40 000 грн.; термін, протягом якого очікується отримання доходів від його експлуатації – 15 років; ефективний вік – 3 роки; величина усувного зносу дорівнює 700 грн. Визначити величину та процент сукупного зносу обладнання.
Фінансування об’єкту оцінки здійснюється на 70% за рахунок власних коштів та на 30% – за рахунок кредиту. Ставка відсотку по кредиту – 12%. Кредит видано на 25 років при щомісячному нагромадженні. Ставка доходу на власний капітал складає 16%. Визначте загальний коефіцієнт капіталізації за методом інвестиційної групи.
