|
|
Оцінка майнаДата публикации: 07.12.2020 20:02
Самостійна робота з дисципліни «Економіка та оцінка нерухомості»
Варіант 1
Задача 1. Вартість придбання будинку в даний момент складає 80 тис. дол. На думку експертів через 5 років цей будинок можна буде продати за 100 тис. дол. Чому віддасте перевагу Ви: купити будинок або покласти гроші на депозит. Поточна річна ставка відсотка дорівнює 10%.
Задача 2. Власник кафе планує протягом 6 років отримувати щорічний дохід від оренди в сумі 200 тис. грн. Очікувана вартість продажу кафе на кінець 6 року складає 4000 тис. грн. Витрати на ліквідацію складають 5% від ціни продажу. Прогнозування доходів від оренди має вищий ступінь ймовірності, ніж можливість продажу об’єкту за вказану ціну. Різниця у рівнях ризику визначає вибрані оцінювачем ставки дисконту для доходу від оренди та продажу: 8% та 20% відповідно. Визначте вартість кафе.
Задача 3. Побудуйте графік амортизації для перших 10 місяців іпотечного кредиту з фіксованою ставкою та погашенням частинами (з виплатами на кінець місяця): тривалість – 360 місяців; розмір позики – 100000 дол.; річна іпотечна ставка відсотку – 10%; щомісячний платіж – 877,57 дол.
Задача 4. Використовуючи метод капіталізації доходу необхідно визначити найкраще та найбільш ефективне використання нежитлового приміщення. Можливі варіанти використання нежитлового приміщення: офіс, ресторан або кафе, магазин. Фізично можливе використання: усі варіанти є фізично здійсненими. Фінансово можливе використання: враховуючи місцеположення та розміри нежитлового приміщення усі три варіанти економічно можуть бути доцільними. Дані подано у таблиці нижче. Данні щодо варіантів використання нежитлового приміщення
Задача 5. Визначити вартість земельної ділянки без поліпшень розміром 15 соток, розташованої на вул. Сонячна, якщо наявна така інформація про аналогічні ділянки.
Наявні також наступні дані:
Задача 6. Визначте вартість об’єкта нерухомості, якщо вартість відтворення будівлі об’єкта оцінки дорівнює 753000 дол. Ринкова вартість земельної ділянки визначено на рівні 350000 дол. Фізичний знос будівлі оцінено на рівні 20%. Ознаки зовнішнього зносу не виявлено. Виявлено ознаки функціонального зносу, що обумовило підвищення операційних витрат на утримання об’єкта на 1773 дол. на рік. Ставка капіталізації, визначена методом ринкової екстракції, складає 19,5%.
Варіант 2
Задача 1. Визначте суму, яка буде нагромаджена на рахунку, який приносить 17% річних на кінець 6-го місяця, якщо щомісячно відкладати на рахунок 1000 грн, якщо: а) платежі здійснюються на початку кожного місяця; б) платежі здійснюються в кінці кожного місяця.
Задача 2. Використовуючи метод капіталізації доходу необхідно визначити найкраще та найбільш ефективне використання нежитлового приміщення. Можливі варіанти використання нежитлового приміщення: офіс, ресторан або кафе, магазин. Фізично можливе використання: усі варіанти є фізично здійсненими. Фінансово можливе використання: враховуючи місцеположення та розміри нежитлового приміщення усі три варіанти економічно можуть бути доцільними. Дані подано у таблиці нижче. Данні щодо варіантів використання нежитлового приміщення
Задача 3. Скласти графік амортизації для перших 10 років іпотечного кредиту з фіксованою ставкою та погашенням рівними частинами (з виплатами на кінець року): термін кредитування 30 років; вартість нерухомості, на придбання якої надається кредит, – 375 тис. дол.; значення коефіцієнта LTV– 80%; відсоткова ставка за кредитом – 10%. Задача 4. Знайти коригування на величину накопиченого зносу методом порівняльного аналізу продажу:
Задача 5. Вартість нещодавно зведеної будівлі складає 680000 дол., а термін її економічного життя – 40 років. Відповідна ставка доходу на інвестиції визначена на рівні 15% річних, оскільки саме такий рівень дохідності забезпечує конкурентоспроможність даного проекту порівняно із іншими варіантами інвестицій, що характеризуються таким же рівнем ризику. Відшкодування інвестицій у будівлю має вестись за прямолінійним методом. Чому дорівнює загальна вартість об’єкта оцінки, якщо річний ЧОД для першого року складає 120000 дол.?
Задача 6. Склад розмірами 50 на 70 м мав зручне розташування біля основної дороги. Проте у минулому році було завершено будівництво нового шосе, яке відтягло основний потік автомашин на 4 км від старої дороги, поруч із якою знаходився об’єкт оцінки. У результаті рівень орендної плати знизився на 0,15 у.о./м2 на місяць. Звичайний валовий рентний мультиплікатор для такого об’єкта в даному районі дорівнює 4. Яка сума економічного зносу, викликаного зміною довкілля?
Варіант 3
Задача 1. Молодята вирішили нагромадити гроші на квартиру вартістю 20000 дол. Для цього вони щомісячно відкладають на рахунок 200 дол. на початку кожного місяця. Через скільки років вони нагромадять необхідну суму, якщо депозитна ставка складає 12% річних.
Задача 2. Розрахувати вартість офісного приміщення з річним чистим операційним доходом 70000 дол. США, якщо прогнозується, що приріст ціни по завершенню 5 років складе 40%. Ставка доходу на капітал складає 12%. Норму повернення капіталу розрахувати за методом Інвуда.
Задача 3. Розмір позики – 150000 дол., річна іпотечна ставка – 8%, тривалість – 360 місяців. Визначити розмір щомісячних платежів (які надходять на кінець кожного місяця). Погашення кредиту рівними частинами.
Задача 4. Використовуючи метод капіталізації доходу розрахувати вартість магазину з річним чистим операційним доходом 45000 дол. США, якщо відомі данні щодо продажу аналогічних об’єктів нерухомості (у таблиці нижче).
Задача 5. Визначити найкраще та найбільш ефективне використання та вартість земельної ділянки, якщо наявні такі дані:
Яка загальна вартість об’єкта для обраного Вами варіанту найкращого використання?
Завдання 6. Об’єкт оцінки – котедж. Співставний об’єкт було продано за 1 000 000 у.о. Співставний об’єкт має на 50 м2 більшу площу та підземний гараж. Об’єкт, що оцінюється, немає гаражу, проте має земельну ділянку, більшу за площею. Із аналізу продажу оцінювач з’ясував, що наявність великої земельної ділянки дає поправку у 25% до вартості об’єкта, наявність гаражу – 100 000 у.о., а кожний додатковий квадратний метр площі відповідає поправці у 8 000 у.о. Визначити вартість котеджу. Варіант 4
Задача 1. Ніна Іванівна відкладає гроші до виходу на пенсію через 5 років. Вона щойно внесла на рахунок 1500 грн., на який буде щомісячно нараховуватись 17% річних. Вона планує відкладати таку суму на початку кожного місяця до самого виходу на пенсію. Яка сума в результаті буде у розпорядженні пенсіонерки?
Задача 2. Розрахувати вартість офісного приміщення за даними, наведеними у таблиці нижче. Без ризикова ставка складає 7%, премія за ризик інвестування у нерухомість – 2,5%, премія за низьку ліквідність – 1,3%, премія за інвестиційний менеджмент – 1,5%. Розрахувати методом капіталізації доходу вартість реверсії через 3 роки, якщо очікується, що вартість перепродажу буде складати 100% від початкової вартості нерухомості.
Задача 3. Банк видає кредит на суму PV = 40 000 дол., термін n = 10 років під процентну ставку і = 10% річних. Розрахуйте розмір щомісячних платежів (які надходять на кінець кожного місяця), якщо передбачено погашення кредиту рівними частинами.
Задача 4. За даними ринку нерухомості було виявлено середньорічний приріст цін в розмірі 4% на рік у сегменті офісних приміщень до 100 м2. Виявлені ціни по співставних об’єктах, по усіх відмінних характеристиках по аналогах та об’єкту оцінки внесені поправки, окрім поправки на час продажу. Розрахувати вартість оцінюваного об’єкту нерухомості (дата проведення оцінки – 10 березня 2014 р.) площею 95 м2. Аналог№1. Скоригована ціна 550 дол. за 1 м2, час продажу – травень 2014 р. Аналог№2. Скоригована ціна 560 дол. за 1 м2, час продажу – червень 2014 р. Аналог№3. Скоригована ціна 560 дол. за 1 м2, час продажу – липень 2014 р. Задача 5. Необхідно оцінити об’єкт нерухомості з потенційним валовим доходом 150000 дол. У банку даних наявна така інформація про нещодавно продані аналоги (таблиця нижче).
Задача 6. Визначте повну вартість об’єкта нерухомості, якщо на ділянці наявний будинок площею 2500 м2, при цьому вартість відтворення будинку, включаючи прямі та непрямі витрати, складає 50 дол./м2, вартість відтворення гаража площею 300 м2 – 20 дол./м2, вартість відтворення усіх споруд на подвір’ї – 10000 дол., загальний усувний фізичний знос – 5000 дол., вартість землі, виходячи із даних про співставний продаж – 50000 дол. Який підхід тут застосовується? Варіант 5
Задача 1. Яку суму необхідно розміщувати на депозиті щомісячно під 16% річних, щоб через 5 років нагромадити 500 тис. грн на придбання квартири?
Задача 2. Розрахувати вартість офісного приміщення за даними, наведеними у таблиці нижче. Без ризикова ставка складає 6%, премія за ризик інвестування у нерухомість – 3,5%, премія за низьку ліквідність – 1,3%, премія за інвестиційний менеджмент – 1,0%. Розрахувати методом капіталізації доходу вартість реверсії через 3 роки, якщо очікується, що вартість перепродажу буде складати 100% від початкової вартості нерухомості.
Задача 3. PV = 50000 дол., n = 10 років, і = 12% річних. Складіть графік амортизації кредиту, якщо передбачено рівномірне погашення кредиту щорічними платежами зі сплатою відсотків на залишок боргу. Порівняйте загальний розмір виплат за кредитом за 10 років із виплатами при схемі погашення цього ж кредиту рівними частинами.
Задача 4. Виявлені ціни по співставних об’єктах, по усіх відмінних характеристиках по аналогах та об’єкту оцінки коригування внесено, окрім поправки на стан об’єктів нерухомості. Розрахувати вартість оцінюваного об’єкта (стан задовільний) площею 205 м2. Аналог№1. Скоригована ціна 520 дол. за 1 м2, стан – задовільний. Аналог№2. Скоригована ціна 450 дол. за 1 м2, стан – хороший. Аналог№3. Скоригована ціна 460 дол. за 1 м2, стан – задовільний. Виявлені парні продажі: два ідентичних об’єкта нерухомості, стан хороший – ціна 670 дол. за 1 м2, задовільний – ціна 580 дол. за 1 м2. Задача 5. Об’єкт нерухомості приносить постійний за величиною чистий операційний дохід (ЧОД) у розмірі 115 000 у. о. Вартість ділянки землі, що входить до складу об’єкта, складає 200 000 у. о. Тривалість економічного життя будівлі складає 30 років. Використовуючи 17% ставку дисконтування та 15% коефіцієнт капіталізації для земельної ділянки, визначте загальну вартість об’єкта. Задача 6. Відома інформація по угодах про продаж об’єктів комерційної нерухомості.
Оцініть вартість об’єкта, який за 1-й рік дасть чистий дохід на рівні (у грн) 0,5 млн, 2-й – 1 млн, у наступні роки – по 1,1 млн за рік. При цьому термін економічного життя об’єкта оцінюється у 20 років, фонд відшкодування власник буде вилучати на власні потреби. Варіант 6
Задача 1. Для придбання квартири Ви взяли в кредит 16000 дол. на 15 років під 20% річних із щомісячними виплатами. Якими повинні бути Ваші щорічні платежі по кредиту, щоб він був повністю погашений у вказаний термін (і тіло кредиту, і відсотки за ним).
Задача 2. Розрахувати вартість магазину з річним чистим операційним доходом 50000 дол. США, якщо прогнозується продаж об’єкта нерухомості через 5 років за 50% від його початкової ціни. Ставка доходу на капітал складає 12%. Норму повернення капіталу розрахувати за методом Рінга.
Задача 3. PV = 40000 дол., n = 5 років, і = 8% річних. Складіть графік амортизації кредиту, якщо протягом терміну кредитування передбачено щорічне повернення фіксованої суми 3000 дол. основного боргу з виплатою відсотків на залишок боргу, а у останній рік – повернення залишку боргу та відсотків на нього. Порівняйте загальний розмір виплат за кредитом за 5 років із виплатами при схемі погашення цього ж кредиту рівними частинами.
Задача 4. Земельна ділянка загальною площею 500 м2 розташована на околиці м. Києва. Ділянка знаходиться у приватній власності. Визначити найкраще та найбільш ефективне використання ділянки, якщо наявні такі дані:
Задача 5. Об’єкт оцінки – котедж. Співставний об’єкт було продано за 1 000 000 у.о. Співставний об’єкт має на 50 м2 більшу площу та підземний гараж. Об’єкт, що оцінюється, немає гаражу, проте має земельну ділянку, більшу за площею. Із аналізу продажу оцінювач з’ясував, що наявність великої земельної ділянки дає поправку у 25% до вартості об’єкта, наявність гаражу – 100 000 у.о., а кожний додатковий квадратний метр площі відповідає поправці у 8 000 у.о. Визначити вартість котеджу.
Задача 6. Власник планує продати офісну будівлю площею 1200 м2, яка буде використовуватись для здавання у оренду під офіси. Розмір орендної плати оцінюється на рівні 1300 у.о./м2 на місяць. Термін виходу об’єкта на планові показники по здаванню площ – 1 рік. Очікується, що у оренду буде здано 90% площ, при нормі збору орендної плати 97%. Наявна можливість організувати поруч із будівлею платну стоянку для автомобілів орендарів і додатково заробляти 80000 у.о. на місяць (за умов повного завантаження будівлі). Постійні витрати на податок на нерухомість та страхування оцінюються у 110000 у.о. на рік. Місячний фонд оплати праці персоналу оцінюється у 250000 у.о. плюс 5% від суми орендних надходжень. Інші змінні витрати оцінюються у 200 у.о. за міс. в розрахунку на кожний зданий в оренду 1 м2 площі. Відомо також, що через 3 роки здавання в оренду необхідно буде здійснити капітальний ремонт крівлі вартістю 3,5 млн. у.о., а через 4 роки здійснити заміну водопроводу вартістю 2,2 млн у.о. Оцініть доцільність придбання офісної будівлі, якщо потенційний покупець готовий виділити на придбання не більш як 10 млн у.о. власних коштів, а решту необхідної суми він планує отримати за рахунок банківського кредиту під 15% річних.
Варіант 7
Задача 1. Що вигідніше: отримувати щорічно протягом 10 років на кінець кожного року по 25000 грн чи 125000 грн – одноразово, але сьогодні, якщо ставка доходу становить 14% річних?
Задача 2. Розрахувати вартість нежитлового приміщення з річним чистим операційним доходом протягом прогнозного періоду (у дол. США): 1-й рік – 70000, 2-й рік – 120000, 3-й рік – 130000, 4-й рік 90000, 5-й – 70000. На кінець прогнозного періоду очікується продаж об’єкта нерухомості за 250000 дол. Безризикова ставка складає 8%, премія за ризик інвестування у нерухомість – 2,5%, премія за низьку ліквідність – 1,3%, премія за інвестиційний менеджмент – 1,5%.
Задача 3. Розмір позики – 200000 дол., річна іпотечна ставка – 12%, тривалість – 240 місяців. Визначити розмір щомісячних платежів (які надходять на кінець кожного місяця). Погашення кредиту рівними частинами.
Задача 4. Земельна ділянка загальною площею 500 м2 розташована на околиці м. Києва. Ділянка знаходиться у приватній власності. Визначити найкраще та найбільш ефективне використання ділянки, якщо наявні такі дані:
Задача 5. Об’єкт оцінки – котедж. Співставний об’єкт було продано за 1 000 000 у.о. Співставний об’єкт має на 50 м2 більшу площу та підземний гараж. Об’єкт, що оцінюється, немає гаражу, проте має земельну ділянку, більшу за площею. Із аналізу продажу оцінювач з’ясував, що наявність великої земельної ділянки дає поправку у 25% до вартості об’єкта, наявність гаражу – 100 000 у.о., а кожний додатковий квадратний метр площі відповідає поправці у 8 000 у.о. Визначити вартість котеджу.
Задача 6. Визначте вартість об’єкта нерухомості, якщо вартість відтворення об’єкта оцінки дорівнює 1500000 грн. Ринкова вартість земельної ділянки оцінено у розмірі 450000 грн. Ознаки функціонального та зовнішнього зносу не виявлено. Данні для визначення фізичного зносу представлено у таблицях нижче. Опис конструктивних елементів об’єкта оцінки
Питома вага конструктивних елементів об’єкта оцінки нерухомості
Варіант 8
Задача 1. Які рівномірні суми можна щорічно знімати із рахунку протягом 5 років, якщо початковий вклад дорівнював 18000 грн, а банк щорічно нараховує 16% річних?
Задача 2. Офіс оцінено у 5 млн. дол. На момент оцінки офісу дохідність урядових середньострокових облігацій складала 8,5%. На думку експерта-оцінювача, додатковий ризик капіталовкладень в офіс, порівняно із інвестиціями в урядові облігації дорівнює 5%. Витрати на управління інвестиціями (пошук сфер вкладання капіталу та ін.) складають 2%. Оскільки продаж даного об’єкта у випадку необхідності потребуватиме деякого часу (порівняно із можливістю швидкої реалізації урядових облігацій), експерт-оцінювач приймає премію на недостатню ліквідність у розмірі 2%. Час, який буде необхідний для повернення вкладеного капіталу, за розрахунками типового інвестора складає 20 років. У зв’язку із цим ставка повернення капіталу складає 5% (1/20). Визначити загальний коефіцієнт капіталізації кумулятивним методом.
Задача 3. Сума кредиту складає 300 тис. грн, термін – 3 роки, ставка – 20% річних із щоквартальним нарахуванням. Процентні виплати заморожені до кінця терміну кредитування. Погашення кредиту та процентів здійснюється шаровим платежем на кінець терміну. Визначте величину шарового платежу.
Задача 4. При оцінці заміської ділянки землі площею 20 соток зібрана інформація про продаж п’яти об’єктів порівняння. Виконати коригування цін продажу та визначити ринкову вартість ділянки, що оцінюється.
Задача 5. Оцінювач встановлює найбільш ефективне використання вільної земельної ділянки. При першому з можливих варіантів використання очікується чистий операційний дохід (ЧОД) у розмірі 90 000 у. о. на рік. Витрати на створення поліпшень складають 400 000 у. о. на думку оцінювача, коефіцієнт капіталізації для поліпшень та землі складають 19% та 13% відповідно. Визначте вартість земельної ділянки, частку земельної ділянки у вартості об’єкту та загальний коефіцієнт капіталізації.
Задача 6. Визначте вартість об’єкта нерухомості (1969 р. побудови), якщо вартість земельної ділянки дорівнює 450000 у.о. Фізичний знос об’єкта оцінки складає 38%, функціональний знос – 20%. Будівельний об’єм об’єкта оцінки – 1225 м3. Із збірника УПВВ 1 м3 будівельного об’єму в цінах 1969 року складає 29,4 у.о. Коефіцієнти переходу від 1969 р. до 1984 р. – 1,18; від 1984 р. до дати оцінки (коефіцієнт КО-ІНВЕСТ) – 43,34.
Варіант 9
Задача 1. Через 6 років у Вас є можливість перекупити бізнес (невелику фабрику) за 250 тис. дол. Яку суму Ви повинні відкладати на рахунок у банку щоквартально, щоб нагромадити необхідну суму, якщо банк пропонує 16% річних?
Задача 2. Частка кредитних ресурсів в інвестиціях складає 70%. Іпотечна постійна – 0,15. Термін погашення кредиту – 15 років. Ставка капіталізації власного капіталу – 12%. Визначте загальну ставку капіталізації методом пов’язаних інвестицій – позичкового та власного капіталу.
Задача 3. Підприємство придбало будівлю за 35000 дол. на таких умовах: а) 25% вартості оплачується відразу; б) решта погашається рівними річними платежами протягом 10 років з нарахуванням 12% на непогашену частину боргу за схемою складних відсотків. Визначте розмір річного платежу та розмір непогашеної частини кредиту на початок 5 року. Задача 4. Визначте вартість об’єкта комерційної нерухомості. Дані по аналогічних об’єктах нерухомості та оцінюваному об’єкту наведено у таблиці. Розмір коригування на окремі елементи порівняння об’єкта оцінки та його аналогів визначати експертним шляхом. Характеристики об’єкта оцінки та його аналогів
Задача 5. Об’єкт протягом 7 років забезпечуватиме на кінець року потік орендних платежів по 280 тис. грн. Після отримання останнього орендного платежу він буде проданий за 12 500 тис. грн. Витрати з продажу складатимуть 500 тис. грн. Розрахуйте сукупну поточну вартість очікуваних надходжень грошових коштів, якщо ймовірність отримання запланованої суми орендної плати та виручки від продажу обумовлює застосування ставок дисконту в 10% та 21% відповідно. Задача 6. Визначте вартість об’єкта нерухомості. Дані щодо об’єкта оцінки наведено у таблиці. Характеристики об’єкта оцінки
Розмір фізичного зносу необхідно розрахувати на основі даних експертної оцінки, наведених у таблицях. Опис конструктивних елементів об’єкта оцінки
Питома вага конструктивних елементів об’єкта оцінки нерухомості
Варіант 10
Задача 1. Ви від’їжджаєте за кордон на два роки і здаєте свою квартиру в оренду за 4000 грн за місяць, які йдуть на Ваш рахунок авансовими платежами під 12% річних. Яка поточна вартість такої оренди?
Задача 2. Розрахувати вартість нежитлового приміщення з річним чистим операційним доходом 70000 дол. США, якщо прогнозується продаж об’єкта нерухомості через 5 років за 20% від його початкової ціни. Безризикова ставка складає 7%, премія за ризик інвестування у нерухомість – 2,5%, премія за низьку ліквідність – 1,2%, премія за інвестиційний менеджмент – 1%. Норму повернення капіталу розрахувати за методом Хоскольда. Задача 3. Скласти графік амортизації для перших 7 років іпотечного кредиту з фіксованою ставкою та погашенням рівними частинами (з виплатами на кінець року): термін кредитування 20 років; вартість нерухомості, на придбання якої надається кредит, – 200 тис. дол.; значення коефіцієнта LTV– 85%; відсоткова ставка за кредитом – 15%. Задача 4. Визначте вартість об’єкта комерційної нерухомості. Дані по аналогічних об’єктах нерухомості та оцінюваному об’єкту наведено у таблиці. Розмір коригування на окремі елементи порівняння об’єкта оцінки та його аналогів визначати експертним шляхом. Характеристики об’єкта оцінки та його аналогів
Задача 5. Чистий операційний дохід складає 70 000 у. о., коефіцієнт капіталізації для поліпшень – 20%, коефіцієнт капіталізації для землі – 17%, частка землі у вартості об’єкта складає 0,25. Визначте вартість землі та вартість поліпшень за методом середньозваженого коефіцієнта капіталізації. Задача 6. Необхідно оцінити об’єкт нерухомості з потенційним валовим доходом 180000 дол., коефіцієнт втрат внаслідок несплати і недозавантаження об’єкта оцінки – 10% від потенційного валового доходу. У банку даних наявна така інформація про нещодавно продані аналоги (таблиця нижче).
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||