Заказ 28223 (200 грн.)

Заказ 28223 (200 грн.) 05.07.2018 09:42

3.2.1. Оцінка землі та нерухомості методом порівняльної вартості

 

Завдання

Консалтингова фірма одержала замовлення на оцінку земельної ділянки площею 625 м², яку передбачається використовувати під індивідуальну житлову забудову.

Земельна ділянка розташована у південно-східній частині міста,  поблизу станції метро. Ділянка має правильну прямокутну форму і такі фізичні характеристики:

Фізичні характеристики	високий рівень ґрунтових вод
	негативних ознак не має

 

У цей час  ділянка вільна від забудови, мета її використання не протирічить функціональному призначенню.

У консалтинговій фірмі накопичена інформація про продаж подібних ділянок в місті. З бази даних вибрано п’ять ділянок, що були продані протягом півроку для аналогічної функції.

Ділянка № 1 площею 600 м², розташована в центральному районі міста поблизу станції метро, негативних ознак не має, продана місяць тому під індивідуальну житлову забудову за 90,6 тис. грн..

Ділянка № 2 площею 640 м², розташована у центральному районі міста, поблизу станції метро, характеризується високим рівнем шуму, продана два місяці тому під індивідуальну забудову за 80,7 тис. грн.

Ділянка № 3 площею 580 м², розташована в західному районі міста поблизу зупинки швидкісного трамваю, негативних ознак не має, продана півтора місяці тому під індивідуальну житлову забудову за 74,8 тис. грн.

Ділянка № 4 площею 800 м², розташована у південно-східному районі міста, характеризується складним рельєфом та віддаленістю від зупинки швидкісного трамвая, продана тиждень тому під індивідуальну забудову за 82,8 тис. грн.

 Ділянка № 5 площею 790 м², розташована у південно-східному районі поблизу станції метро, характеризується високим рівнем ґрунтових вод, продана 15 днів тому під індивідуальну забудову у зв’язку з банкрутством власника ділянки за 84,6 тис. грн..

Деякі характеристики земельних ділянок (як позитивні, так і негативні) впливають на рівень цін таким чином:

• складний рельєф (крутий схил) знижує ціну продажу на 5 %;
• високий рівень ґрунтових вод знижує ціну продажу на 10 %;
• розташування земельної ділянки в Центральному районі підвищує ціну продажу порівняно із Західним районом на 5 % і порівняно із південно-східним – на 10 %;
• близька відстань до станції метро підвищує ціну на 10 %, до швидкісного трамвая – на 7 %;
• високий рівень шуму знижує ціну на 10 %;
• за примусового продажу ціна знижується на 10 % ( у зв’язку з обмеженим часом операції).

Відомо також, що ціни на земельні ділянки в місті зростають щомісячно на 0,8 %.

Проведіть коригування фактичних цін продажу, заповнюючи таблицю 2, та визначте відкориговану ціну продажу земельної ділянки, використовуючи метод порівняльної вартості.

         Чи правильно, на вашу думку, обрані ділянки для порівняння? Якими критеріями керувався оцінювач при виборі ділянок-аналогів?

3.2.2. Доходний підхід до визначення ринкової вартості землі та нерухомості

Завдання

Виберіть варіант для найкращого і найефективнішого використання земельної ділянки із трьох альтернативних варіантів наведених у таблицях 3 і 4. Результати відобразіть у таблиці 5. Відповідь обґрунтуйте.

Таблиця 3

Довідкові дані

Показники	Офісне приміщення	Торговий центр	Проект житлової забудови
Вартість забудови, $	-	721 500	450 000
Валовий доход, $	-	250 000	100 000
Похибка на недовикористання і втрати при зборі, $	20 000	25 000	5000
Інший доход, $	5000	10 000	3000
Операційні витрати, $	-	120 000	30 000
Резерв на заміщення, $	5000	10 000	3000
Коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд, %	13	14	13,2
Коефіцієнт капіталізації для землі, %	12	12	12

 

Таблиця 4

Вихідні дані

Показники	8 16
Вартість забудови, тис. $	644 616
Валовий доход, тис. $	170 157
Операційні витрати, тис.$	58 50

 

Таблиця 5

Розрахунки альтернативного варіанту використання земельної ділянки

Показники	Офісне приміщення	Торговий центр	Проект житлової забудови
Вартість забудови, $
Валовий доход, $
Похибка на недовикористання і втрати при зборі, $
Інший доход, $
Ефективний операційний доход, $
Операційні витрати, $
Резерв на заміщення, $
Чистий доход, $
Коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд, %
Коефіцієнт капіталізації для землі, %
Дохід, що стосується будівель і споруд, $
Чистий доход покращеної земельної ділянки, $
Доданий дохід від земельної ділянки, $
Вартість земельної ділянки, $

 

3.2.3. Витратний підхід до оцінки ринкової вартості нерухомості

 

Завдання

Об’єкт оцінки – земельна ділянка несільськогосподарського призначення площею 304 кв. м., яка знаходиться в м. Києві та входить у другу економіко-планувальну зону. Земельна ділянка знаходиться у користуванні відкритого акціонерного товариства. На земельній ділянці, що оцінюється знаходиться офісно-адміністративний будинок – двоповерхова цегляна будівля І групи капітальності загальною площею 396,5 кв. м. та будівельним об’ємом 1890 м³ з підвалом, що є власністю відкритого акціонерного товариства.

Діючі ставки орендної плати за приміщення, аналогічні за своїми споживчими  якостями будівлі, що оцінюється, а також вартісні показники пропозиції до продажу офісних та адміністративних приміщень наведені у таблицях 6 та 7.

Таблиця 6

Діючі ставки орендної плати за приміщення,

аналогічні за своїми споживчими якостями будівлі, що оцінюється, тис.грн./міс

Номер обєкта-аналога	___8__  16
1	55,22 56,44
2	44,32 45,30
3	66,14 67,60
4	42,56 43,50
5	66,33 67,79
6	70,52 72,81
7	64,34 66,44
8	42,57 43,95
9	70,86 73,16

 

Таблиця 7

Вартісні показники до продажу офісних та адміністративних приміщень, аналогічних за своїми споживчими якостями будівлі, що оцінюється,тис. грн.

Номер обєкта-аналога	___8__  16
1	2760,87 2821,80
2	2216,20 2265,11
3	3307,05 3380,03
4	2128,17 2175,14
5	3316,55 3389,74
6	3526,14 3640,74
7	3217,19 3321,75
8	2128,46 2197,63
9	3542,97 3658,12

Таблиця 8

Визначення С_к методом кумулятивної побудови

Найменування ставки та компенсації	Значення ставки (компенсації), %
Базова ставка (типова ставка відсотка за дійсними валютними депозитами з щомісячними нарахуваннями відсотків після компенсації інфляційних очікувань стосовно долара США та відрахування податку на прибуток по провідних банках України, які знаходяться поблизу розташування об’єкта	7 … 9
Компенсація відмінностей у ліквідності вкладень (нерухомість на відміну від банківських вкладів не може бути у короткий час обернена в гроші без суттєвих втрат у вартості, хоча в межах своєї  кваліфікаційної групи об’єкт, що оцінюється є відносно ліквідним)	2 … 3
Компенсація відмінностей в умовах інвестицій (термін вкладень у нерухомість є незрівнянно більшим, ніж термін банківських депозитів, сума інвестицій перевищує типову суму депозиту)	3 … 4
Компенсація необхідності в інвестиційному менеджменті та компетентному управлінні активами (вибір можливих варіантів фінансування та прийняття рішень про утримання чи продаж об’єкта не передбачає значних зусиль з боку інвестора або рівня кваліфікації інвестора, що суттєво відрізняється  від середнього)	2 … 3
Компенсація інших видів ризику	1 … 2

 

Таблиця 9

Щорічні витрати на експлуатацію та утримання об’єкту нерухомості

Найменування щорічних втрат на експлуатацію та утримання об’єкту оцінки	Витрати, грн.
Земельний податок	10200,00
Експлуатаційні витрати	58500,00
Адміністративно-управлінські витрати (3%)	7064,37
Охорона та пожежна сигналізація	5300,00
Поточний ремонт	4100,00

 

Коефіцієнт недозавантаження становить 75% від потенційно можливого доходу. Оцінка вартості будинку проводилась на підставі інформації ДБН-4-16-98, а також Збірника №4 „Укрупнених показників відновної вартості жилих, суспільних будівель та будівель і споруд комунально-побутового призначення для переоцінки основних фондів”. За базову вартість 1 м³ будинку (В_вб), що оцінюється прийнято вартість об’єкта –аналога – двоповерхового цегляного адміністративного будинку, яка дорівнює 20,2 крб./м³.

Індекси зміни цін у будівництві:

І₈₄ – індекс переходу від цін 1969 до цін 1984 року (згідно Постанови Ради Міністрів УРСР і Укррадпрофу від 19.05.1989р. №142) для м. Києва складає 1,24;

І_гал – галузевий індекс збільшення вартості БМР від цін 1984 до 1997 р. (згідно з Порядком визначення вартості будівництва, здійснюваного на території України ДБН-4-16-98) для житлових будівель м. Києва складає 1,051;

К_інд  - середній коефіцієнт збільшення вартості будівництва порівняно з базисною вартістю БМР в цінах 2006р. на дату оцінки складає 2,56.

Таблиця  10

Ступень фізичного зносу будівлі за станом на день оцінки

№п\п. Назва конструктивного елементу будинку	Питома вага елементу, %	Фізичний знос елемента, %
1. Фундамент	8	25
2. Стіни, перегородки	19	30
3. Перекриття	13	30
4. Дах	3	50
5. Підлога	10	20
6. Пройми	9	25
7. Оздоблення	21	15
8. Інженерні комунікації	8	75
9. Інші	9	20

 

Витрати, пов’язані з поліпшенням споживчих якостей об’єкта оцінки становлять 150 890, 06 гривень.

Таблиця 11

Витрати на спорудження об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці

Найменування витрат на спорудження обєкта нерухомого майна на земельній ділянці	Витрати, грн.
Розробка проектної документації та відведення земельної ділянки	19661,71
Інженерна підготовка та будівництво, всього в тому числі:    поточна вартість будівництва    витрати на поліпшення споживчих якостей нерухомого майна	.                .   .                . .                .
Менеджмент	11797,03
Фінансове обслуговування	39323,42
Маркетинг	5055,87
Прибуток забудовника	52524