Оцінювання нерухомості

3.2.1. Оцінка землі та нерухомості методом порівняльної вартості

 

Завдання

Консалтингова фірма одержала замовлення на оцінку земельної ділянки площею _____м², яку передбачається використовувати під індивідуальну житлову забудову.

Земельна ділянка розташована у ____________ частині міста,  поблизу станції метро. Ділянка має правильну прямокутну форму і такі фізичні характеристики: ___________________________. У цей час  ділянка вільна від забудови, мета її використання не протирічить функціональному призначенню.

У консалтинговій фірмі накопичена інформація про продаж подібних ділянок в місті. З бази даних вибрано п’ять ділянок, що були продані протягом півроку для аналогічної функції.

Ділянка № 1 площею 600 м², розташована в центральному районі міста поблизу станції метро, негативних ознак не має, продана місяць тому під індивідуальну житлову забудову за 90,6 тис. грн..

Ділянка № 2 площею 640 м², розташована у центральному районі міста, поблизу станції метро, характеризується високим рівнем шуму, продана два місяці тому під індивідуальну забудову за 80,7 тис. грн.

Ділянка № 3 площею 580 м², розташована в західному районі міста поблизу зупинки швидкісного трамваю, негативних ознак не має, продана півтора місяці тому під індивідуальну житлову забудову за 74,8 тис. грн.

Ділянка № 4 площею 800 м², розташована у південно-східному районі міста, характеризується складним рельєфом та віддаленістю від зупинки швидкісного трамвая, продана тиждень тому під індивідуальну забудову за 82,8 тис. грн.

 Ділянка № 5 площею 790 м², розташована у південно-східному районі поблизу станції метро, характеризується високим рівнем ґрунтових вод, продана 15 днів тому під індивідуальну забудову у зв’язку з банкрутством власника ділянки за 84,6 тис. грн..

Деякі характеристики земельних ділянок (як позитивні, так і негативні) впливають на рівень цін таким чином:

-         складний рельєф (крутий схил) знижує ціну продажу на 5 %;

-         високий рівень ґрунтових вод знижує ціну продажу на 10 %;

-         розташування земельної ділянки в Центральному районі підвищує ціну продажу порівняно із Західним районом на 5 % і порівняно із південно-східним – на 10 %;

-         близька відстань до станції метро підвищує ціну на 10 %, до швидкісного трамвая – на 7 %;

-         високий рівень шуму знижує ціну на 10 %;

-         за примусового продажу ціна знижується на 10 % ( у зв’язку з обмеженим часом операції).

Відомо також, що ціни на земельні ділянки в місті зростають щомісячно на 0,8 %.

 

 

Таблиця 1

Вихідні дані до задачі 1

 

Характеристики оцінюваного об’єкта нерухомості	Варіанти
	1	2	3	4	5	6	7	8
	9	10	11	12	13	14	15	16
Площа земельної ділянки, м2	620 516	580 623	599 605	608 604	621 617	590 637	640 603	612 625
Місце розташування	Пд-Сх Зх	Центр Пд-Сх	Центр Центр	Зх Центр	Пд-Сх Зх	Центр Пд-Сх	Пд-Сх Центр	Зх
								Пд-Сх
Фізичні характеристики	Високий рівень ґрунтових вод	крутий схил	негативних ознак не має	негативних ознак не має	Високий рівень ґрунтових вод	негативних ознак не має	крутий схил	високий рівень ґрунтових вод
	крутий схил	негативних ознак не має	високий рівень ґрунтових вод	крутий схил	Високий рівень ґрунтових вод	крутий схил	високий рівень ґрунтових вод	негативних ознак не має

 

Проведіть коригування фактичних цін продажу, заповнюючи таблицю 2, та визначте відкориговану ціну продажу земельної ділянки, використовуючи метод порівняльної вартості.

         Чи правильно, на вашу думку, обрані ділянки для порівняння? Якими критеріями керувався оцінювач при виборі ділянок-аналогів?

 

Методичні вказівки до виконання завдання

 

Експертний метод розрахунку і внесення поправок.

Позначимо вартість об’єкту оцінки через Х, а ціну продажу об’єкта-аналога візьмемо за – 1,0.

 

Отже,

1. Якщо об’єкт кращий за аналог на 15 %, тоді ціна аналога повинна збільшитися на ті ж 15%:

Х = 1,0 + 15% · 1,0 = 1,0 · (1 + 0,15) = 1,15

1. Оцінюваний об’єкт гірший за аналог на 15%, ціна аналога зменшиться:

Х = 1,0 – 15% · 1,0 = 1,0 · (1,0 – 0,15) = 0,85.

1. Аналог кращий за об’єкт, що оцінюється на 15%. Ціна аналога повинна зменшитися:

1.0 = Х + 0,15% · Х = Х(1 + 0,15), Х = 1/1,15 = 0,87.

1. Аналог на 15% гірший об’єкту, що оцінюється. Ціна аналога повинна зрости:

1,0 = Х – 15% · Х = Х(1,0 – 0,15), Х = 1/ 0,85 = 1,18.

Використовуючи наведені формули провести оцінку об’єкту нерухомості.

Таблиця 2

Розрахунок ціни земельної ділянки методом порівняльної вартості

Показники

Ділянка, що оцінюється

Ділянка № 1

Ділянка № 2

Ділянка №3

Ділянка №4

Ділянка №5

1

2

3

4

5

6

7

Встановлення ціни одного квадратного метра

Площа земельної ділянки, м2 (1)

Ціна продажу, грн. (2)

Ціна 1 м2, грн. (2/1)

Поправка на правове відношення

Правові відносини

Поправка відносна, %

Поправка абсолютна, грн.

Відкоригована ціна, грн.

Поправка на умови продажу

Умови продажу

Поправка відносна, %

Поправка абсолютна, грн.

Відкоригована ціна, грн.

Поправка на дату продажу

Дата продажу

Поправка відносна, %

Поправка абсолютна, грн.

Відкоригована ціна, грн.

Поправка на місцерозташування

Місце розташування

Поправка відносна, %

Поправка абсолютна, грн.

Відкоригована ціна, грн.

Поправки на фізичні характеристики

Фізичні характеристики

Поправка відносна, %

Поправка абсолютна, грн.

Відкоригована ціна, грн.

Поправка на використання прилеглої території

Використання прилеглої території

Поправка відносна, %

Поправка абсолютна, грн.

Відкоригована ціна, грн.

 

Після внесення всіх поправок розраховується медіанне значення відкоригованої ціни і визначається ціна земельної ділянки, що оцінюється.

 

3.2.2. Доходний підхід до визначення ринкової вартості землі та нерухомості

Завдання

Виберіть варіант для найкращого і найефективнішого використання земельної ділянки із трьох альтернативних варіантів наведених у таблицях 3 і 4. Результати відобразіть у таблиці 5. Відповідь обґрунтуйте.

 

Таблиця 3

Довідкові дані

 

Показники	Офісне приміщення	Торговий центр	Проект житлової забудови
Вартість забудови, $	-	721 500	450 000
Валовий доход, $	-	250 000	100 000
Похибка на недовикористання і втрати при зборі, $	20 000	25 000	5000
Інший доход, $	5000	10 000	3000
Операційні витрати, $	-	120 000	30 000
Резерв на заміщення, $	5000	10 000	3000
Коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд, %	13	14	13,2
Коефіцієнт капіталізації для землі, %	12	12	12

 

 

Таблиця 4

Вихідні дані

 

Показники	1 9	2 10	3 11	4 12	5 13	6 14	_7 15	8 16
Вартість забудови, тис. $	577 620	586 580	565 608	593 535	615 595	550 570	589 542	644 616
Валовий доход, тис. $	150 162	160 148	151 155	155 157	150 161	145 151	165 154	170 157
Операційні витрати, тис.$	50 54	58 47	50 53	52 59	46 57	47 49	60 50	58 50

 

 

Таблиця 5

Розрахунки альтернативного варіанту використання земельної ділянки

 

Показники	Офісне приміщення	Торговий центр	Проект житлової забудови
Вартість забудови, $
Валовий доход, $
Похибка на недовикористання і втрати при зборі, $
Інший доход, $
Ефективний операційний доход, $
Операційні витрати, $
Резерв на заміщення, $
Чистий доход, $
Коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд, %
Коефіцієнт капіталізації для землі, %
Дохід, що стосується будівель і споруд, $
Чистий доход покращеної земельної ділянки, $
Доданий дохід від земельної ділянки, $
Вартість земельної ділянки, $

 

Методичні вказівки до виконання завдань

 

Доцільно виділити основні етапи процедури оцінки:

Перший етап. Визначається чистий дохід, який можна отримати на час оцінки від надання в оренду забудованої ділянки, з урахуванням поточних витрат. Послідовність розрахунку чистого доходу має наступний вигляд:

1. Оцінюється потенційний валовий доход. Робиться це на основі аналізу поточних ставок і тарифів, що існують на ринку нерухомості для порівнянних об'єктів. Потенційний валовий доход (ПВД) – це доход, який можна одержати від нерухомості при 100%-му використанні без обліку усіх втрат і витрат. Потенційний валовий доход залежить від площі оцінюваного об'єкта і встановленої орендної ставки і розраховується по формулі:

,

де S – площа, що здається в оренду, м²,

      С_о – орендна ставка за 1 м².

Як правило, величина орендної ставки залежить  від місця розташування об'єкта, його фізичного стану, наявності комунікацій, терміну оренди і т.д.

2. Оцінюються передбачувані втрати від недовикористання об'єкта нерухомості і втрати при зборі платежів. Зменшення ПВД на величину втрат дає величину дійсного валового доходу (ДВД), що визначається по формулі:

 

3. Розраховуються передбачувані витрати по експлуатації оцінюваної нерухомості. Періодичні  витрати для забезпечення нормального функціонування об'єкта і відтворення доходу називаються операційними витратами.

4. Визначається прогнозований чистий операційний доход (ЧОД) за допомогою зменшення ДВД на величину операційних витрат. Таким чином, ЧОД визначається по формулі:

ЧОД = ДВД – Операційні витрати

Другий етап.  Розраховується, яка частина із загального чистого доходу припадає  на земельні поліпшення.

Третій етап. Розраховується доданий дохід від земельної ділянки.

Четвертий етап. Вартість землі розраховується як капіталізований дохід від землі за ставкою, що склалася на ринку.

 

3.2.3. Витратний підхід до оцінки ринкової вартості нерухомості

 

Завдання

Об’єкт оцінки – земельна ділянка несільськогосподарського призначення площею 304 кв. м., яка знаходиться в м. Києві та входить у другу економіко-планувальну зону. Земельна ділянка знаходиться у користуванні відкритого акціонерного товариства. На земельній ділянці, що оцінюється знаходиться офісно-адміністративний будинок – двоповерхова цегляна будівля І групи капітальності загальною площею 396,5 кв. м. та будівельним об’ємом 1890 м³ з підвалом, що є власністю відкритого акціонерного товариства.

Діючі ставки орендної плати за приміщення, аналогічні за своїми споживчими  якостями будівлі, що оцінюється, а також вартісні показники пропозиції до продажу офісних та адміністративних приміщень наведені у таблицях 6 та 7.

Таблиця 6

Діючі ставки орендної плати за приміщення,

аналогічні за своїми споживчими якостями будівлі, що оцінюється, тис.грн./міс

 

Таблиця 7

Вартісні показники до продажу офісних та адміністративних приміщень, аналогічних за своїми споживчими якостями будівлі, що оцінюється,тис. грн.

 

Таблиця 8

Визначення С_к методом кумулятивної побудови

 

Найменування ставки та компенсації	Значення ставки (компенсації), %
Базова ставка (типова ставка відсотка за дійсними валютними депозитами з щомісячними нарахуваннями відсотків після компенсації інфляційних очікувань стосовно долара США та відрахування податку на прибуток по провідних банках України, які знаходяться поблизу розташування об’єкта	7 … 9
Компенсація відмінностей у ліквідності вкладень (нерухомість на відміну від банківських вкладів не може бути у короткий час обернена в гроші без суттєвих втрат у вартості, хоча в межах своєї  кваліфікаційної групи об’єкт, що оцінюється є відносно ліквідним)	2 … 3
Компенсація відмінностей в умовах інвестицій (термін вкладень у нерухомість є незрівнянно більшим, ніж термін банківських депозитів, сума інвестицій перевищує типову суму депозиту)	3 … 4
Компенсація необхідності в інвестиційному менеджменті та компетентному управлінні активами (вибір можливих варіантів фінансування та прийняття рішень про утримання чи продаж об’єкта не передбачає значних зусиль з боку інвестора або рівня кваліфікації інвестора, що суттєво відрізняється  від середнього)	2 … 3
Компенсація інших видів ризику	1 … 2

 

 

Таблиця 9

Щорічні витрати на експлуатацію та утримання об’єкту нерухомості

 

Найменування щорічних втрат на експлуатацію та утримання об’єкту оцінки	Витрати, грн.
Земельний податок	10200,00
Експлуатаційні витрати	58500,00
Адміністративно-управлінські витрати (3%)	7064,37
Охорона та пожежна сигналізація	5300,00
Поточний ремонт	4100,00

 

Коефіцієнт недозавантаження  становить 75% від потенційно можливого доходу

Оцінка вартості будинку проводилась на підставі інформації ДБН-4-16-98, а також Збірника №4 „Укрупнених показників відновної вартості жилих, суспільних будівель та будівель і споруд комунально-побутового призначення для переоцінки основних фондів”. За базову вартість 1 м³ будинку (В_вб), що оцінюється прийнято вартість об’єкта –аналога – двоповерхового цегляного адміністративного будинку, яка дорівнює 20,2 крб./м³.

Індекси зміни цін у будівництві:

І₈₄ – індекс переходу від цін 1969 до цін 1984 року (згідно Постанови Ради Міністрів УРСР і Укррадпрофу від 19.05.1989р. №142) для м. Києва складає 1,24;

І_гал – галузевий індекс збільшення вартості БМР від цін 1984 до 1997 р. (згідно з Порядком визначення вартості будівництва, здійснюваного на території України ДБН-4-16-98) для житлових будівель м. Києва складає 1,051;

К_інд  - середній коефіцієнт збільшення вартості будівництва порівняно з базисною вартістю БМР в цінах 2006р. на дату оцінки складає 2,56.

Таблиця  10

Ступень фізичного зносу будівлі за станом на день оцінки

№п\п. Назва конструктивного елементу будинку	Питома вага елементу, %	Фізичний знос елемента, %
1. Фундамент	8	25
2. Стіни, перегородки	19	30
3. Перекриття	13	30
4. Дах	3	50
5. Підлога	10	20
6. Пройми	9	25
7. Оздоблення	21	15
8. Інженерні комунікації	8	75
9. Інші	9	20

 

Витрати, повязані з поліпшенням споживчих якостей обєкта оцінки становлять 150 890, 06 гривень.

Таблиця 11

Витрати на спорудження об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці

 

Найменування витрат на спорудження обєкта нерухомого майна на земельній ділянці	Витрати, грн.
Розробка проектної документації та відведення земельної ділянки	19661,71
Інженерна підготовка та будівництво, всього в тому числі:    поточна вартість будівництва    витрати на поліпшення споживчих якостей нерухомого майна	.                .   .                . .                .
Менеджмент	11797,03
Фінансове обслуговування	39323,42
Маркетинг	5055,87
Прибуток забудовника	52524

 

Методичні вказівки до виконання завдань

 

Алгоритм розрахунку.

1. Визначаємо Ц_о як капіталізований чистий дохід від використання земельної ділянки:

Ц_о = Д_о / С_к

де:   Д_о – річний дохід (чистий) від забудованої земельної ділянки;

        С_к – ставка капіталізації, яка визначає прибутковість орендованого приміщення (повернення капіталу)

2. Визначаємо С_к двома методами: екстракції та методом кумулятивної побудови.

Методом екстракції С_к визначається як відношення річного дохіду (таблиця 6), одержаного від здачі в оренду приміщення до ціни продажу (таблиця 7) цієї нерухомості.

Потенційний річний дохід:

ПД/м² = Опл/ м² 12 міс.,

де   ПД/м² – потенційний річний дохід, який може бути отриманий від оренди 1 м² подібної нерухомості.

 

           Ефективний річний дохід:

ЕД/м² = ПД/м²  К_н,

де ЕД/м² – ефективнийрічний дохід, який може бути отриманий від оренди 1 м² подібної нерухомості;

К_н – коефіцієнт наповнювання будівель, який враховує можливе завантаження площ, поправки на неплатежі та несвоєчасне внесення орендної плати і встановлюється експертним шляхом на основі даних дослідження ринку, консультації з фахівцями агентств нерухомості та відділів оренди підприємств-орендодавців.

 

Середня вартість 1 м²  нежилих приміщень подібних до обєкта оцінки, виставлених на продаж у період, що зіставлений з датою оцінки (В/м²):

 

де:   Ц_і – вартість і-го подібного до обєкта оцінки, виставленого на продаж у період, що співпадає з датою оцінки;

         S_i – площа і-го нежилого приміщення;

 n – кількість нежилих приміщень.

Визначення С_к:

С_к = ЕД/м²: В/м².

Метод кумулятивної побудови.

Суть даного методу полягає у сумуванні  безризикової базової процентної ставки (Б_к) та суми компенсації ризиків (Ri), повязаних із ліквідністю обєкта оцінки, відмінностіми в умовах інвестицій, необхідності в компетентному керуванні та інших ризиків (таблиця 8):

 

3. Визначаємо чистий річний дохід забудованої земельної ділянки.

Послідовність розрахунків наступна:

• спочатку визначаємо потенційний валовий дохід (Д_п)                                    Д_п = Опл/м²12 міс. Пл.     

     Опл/м² – орендна плата за 1м² подібної нерухомості в місяць;

     Пл – площа будівлі, що здається в оренду.

• визначаємо ефективний валовий дохід Д_е = Д_п  К_н;
• визначаються щорічні витрати на експлуатацію та утримання обєкта нерухомості (В_р) (таблиця 9);
• визначається чистий річний дохід Д_о = Д_е - В_р.

4. Визначаємо вартість забудованої земельної ділянки.

Враховуючи, що одержаний результат є сумою вартості землі і вартості обєктів нерухомого майна, для визначення оціночної вартості безпосередньо земельної ділянки необхідно визначити суму витрат на освоєння та забудову земельної ділянки.

5. Визначаємо суму витрат на освоєння та забудову земельної ділянки (В_ос).

Послідовність розрахунків наступна:

• визначаємо вартість заміщення в цінах на дату оцінки                                                  

                                              ;

• визначаємо поточну дійсну вартість

 

 

К_зн – коефіцієнт середньозваженого фізичного зносу

Ф   – середньозважений фізичний знос, який визначається на основі даних про знос конструктивних елементів будівлі (споруди)

Ф_і    – фізичний знос і-го конструктивного елемента (таблиця 10), %

Р_і – питома вага і-го конструктивного елемента у вартості будівлі (споруди) (таблиця 10), %

n – кількість конструктивних елементів;

• визначаємо додаткові витрати, повязані з поліпшенням споживчих якостей обєкта оцінки (таблиця 11);
• визначаємо вартість витрат на спорудження обєктів нерухомого майна на земельній ділянці, окрім витрат на будівництво (дійсна вартість заміщення з урахуванням витрат на поліпшення споживчих якостей нерухомого майна) включають витрати на разробку проектної документації та відведення земельної ділянки, менеджмент, фінансове обслуговування, маркетинг та прибуток забудовника.

6. Визначаємо Ц_в, що оцінюється.

На підставі Ц_о та В_ос оцінна вартість земельної ділянки за методичним підходом, що грунтується на вирахуванні витрат на спрудження обєктів нерухомого майна на земельній ділянці.

Ц_в = Ц_о – В_ос

де:   Ц_в – оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом урахування витрат на спорудження обєктів нерухомого майна (у гривнях);

Ц_о –очікувана ціна продажу (або капіталізований чистий дохід від забудованої земельної ділянки) (у гривнях);

В_ос –витрати на спорудження обєктів нерухомого майна на земельній ділянці (у гривнях);

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

РЕКОМЕНДОВАНА ЛІТЕРАТУРА

Основна:

1. Гранова И.В. Оценка недвижимости /Учебное пособие. – СПб.: Питер, 2001. – 208 с.

2. Григорьев В.В., Островкин И.М.  Оценка предприятий. Имущественный подход: Учебно-практическое пособие. – М: Дело, 1998. – 224с.

3. Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» // Відомості Верховної Ради України. – 2000. - №20

4. Земельні відносини в Україні / Законодавчі акти і нормативні документи. – К.: Урожай, 1998.

5. Ковалев А.П. Рыночная стоимость имущества предприятия. – М.: Финстатинформ, 1996. – 80с.

6. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. Серия «Учебники для вузов. Специальная литература». – СПб.: Издательство «Лань», 2000. – 480 с.

7. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2003. - С. 236 – 269, 270 – 289.

8. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Учебное пособие/ Под ред. Абдулаева Н.А., Колайко Н.А. – М.: Издательство «Экмос», 2000. – 353 с.

9. Попов Г.В. Основы оценки недвижимости. – М.: РОО,1995. – 109с.

10. Про затвердження методики оцінки вартості під час приватизації: Постанова… 15 серп.1996р. №961// Уряд. курэр. – 1996. – 5 верес. С.7

11. Про затвердження Положення про порядок залучення експертів до оцінки майна, що перебуває у загальнодержавній власності, під час створення підприємств з іноземними інвестиціями: Постанова від 20 лип.1996р. №813// Уряд. курєр. – 1996. – 17 лип. – С.12.

12. Риполь – Сарагоси Ф.Б. Основы оценочной деятельности: Учебное пособие. – М.: «Издательство ПРИОР», 2001. – 240с.

13. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости.- – СПб.: ТОО «Тенодал», 1995. – 264с.

14. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. – М.: Изд-во «ЭКМОС», 2000. – С. 154 – 185, 186 – 215.

15. Фридман Д., Орбуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости/ Пер. с англ. – М.: Дело ЛТД, 1995. – 480с.

16. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости : Учебное пособие/ Пер. с англ. – М.:РИО Мособлуприолитрафиздата, 1994. – 231с.

17. Чампнис П. Утвержденніе Европейские Стандарті Оценки Недвижимости/ Пер. с англ. – М.:РОО, 1998. – 159с.

18. Шеннон П, Пратт Оценка бизнеса/ Под ред. В.Н. Лаврентьева. – М.:Инфра – М,1998. – 203 с.

Додаткова:

1.Постанова КМУ „Про затвердження Методики оцінки вартості під час приватизації”// Уряд. курєр. – 1996. – 5 вересня. – С.7.

2. Постанова КМУ „Про затвердження „Положення про порядрк залучення експертів до оцінки майна, що перебуває у загальнодержавній власності, під час створення підприємств з іноземними інвестиціями”// Уряд курєр.-1996.-17 липня – С.12.

3. Постанова КМУ „Про внесення змін і доповнень до Методики оцінки вартості обєктів приватизації”// Збірник постанов Уряду України.. – 1995р. - № 9. – С. 226.

4. Періодичні видання:

- Землевпорядний вісник;

- Недвижимость. Комфорт;

- Янус нерухомість.