Методичні вказівки для виконання розрахунково-графічного завдання з курсу «Оцінка нерухомості» (для студентів 4 курсу усіх форм навчання спеціальності 6.050200 – «Менеджмент організацій»)

Методичні вказівки для виконання розрахунково-графічного завдання з курсу «Оцінка нерухомості» (для студентів 4 курсу усіх форм навчання спеціальності 6.050200 – «Менеджмент організацій») 08.03.2014 07:46

1.  СТРУКТУРА ТА ПОРЯДОК ВИКОНАННЯ РОБОТИ

Розрахунково-графічне завдання повинно бути подане викладачеві у такому вигляді:

1. Титульний аркуш.
2. Зміст.
3. Вступ (1-2 стор.).
4. Розділи основної частини ( табл. 1.1)
5. Висновки (1-2 стор.).
6. Список використаних джерел.

При підготовці до розрахунково-графічного завдання необхідно врахувати трудомісткість її розділів, що наведена у табл.1.1.

Таблиця 1.1 -  Трудомісткість розділів розрахунково-графічного завдання

Назва розділу	Трудомісткість, %
1. Правові основи оцінювальної діяльності	10
2. Загальна характеристика об’єкта оцінки	10
3.Аналіз найкращого та найбільш ефективного використання об’єкта нерухомості	5
4. Оцінка вартості об’єкта нерухомості (трьома методами)
4.1. Оцінка вартості нерухомості порівняльним методом	30
4.2. Оцінка вартості нерухомості витратним методом	20
4.3. Оцінка вартості нерухомості доходним методом	20
5. Узгодження результатів оцінки, що отримані  трьома методами	5
Усього:	100

Розрахунково-графічне завдання виконують на основі вивчення законодавчих і нормативних актів і літератури, що рекомендується у цих методичних вказівках, а також нових видань, у тому числі  періодичних, у галузі економіки та оцінки нерухомості.

У вступі обумовлюють актуальність роботи, виявляють мету, завдання та основні етапи виконання завдання.

У текстовій частині необхідно відобразити теоретичні аспекти, використовуючи ці вказівки й представлені вище джерела.

Наприкінці кожного розділу роботи, а також у загальних висновках треба дати основні висновки за темою, що відображають власну думку студента.

 

2. ПРАВОВІ ОСНОВИ НЕРУХОМОСТІ ТА ОЦІНЮВАЛЬНОЇ ДІЯЛЬНОСТІ 

У розділі „Правові основи нерухомості та оцінювальної діяльності” необхідно:

• дати визначення нерухомому майну як об’єкту правовідносин та об’єкту оцінки;
• дати визначення оцінювальної діяльності;
• розглянути правові основи оцінювальної діяльності в Україні;
• описати принципи оцінки нерухомості.

 

3. ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА ОБ’ЄКТА ОЦІНКИ

У даному розділі необхідно:

• вибрати варіант об’єкта нерухомості з Додатку 1;
• дати аналіз загального стану відповідного сегмента ринку нерухомості, на якому позиціонується об’єкт оцінки (аналіз попиту й пропозиції, ринкові величини орендних ставок та ціни продаж);
• коротко описати нерухомість. що оцінюється згідно з варіантом (розташування, матеріал стін, площа, розрахована за формулою (1);
• встановити самостійно, кому належать права на об’єкт нерухомості;
• вказати дату оцінки нерухомості (згідно з датою виконання завдання);
• описати мету оцінки об’єкта нерухомості (згідно з варіантом);
• вказати вид вартості нерухомості, що відповідає меті оцінки;
• відобразити інші умови,  пов’язані з об’єктом оцінки.

Об’єктом оцінки, вартість якого необхідно визначити у процесі виконання розрахунково-графічної роботи, є нежитлове приміщення, площу якого розраховують за формулою (1).

S = 20 · N,                                                          (1)

де S – площа нежитлового приміщення, що оцінюється, м ² ;

N - номер варіанта, що відповідає останній цифрі залікової книжки.

Нерухомість, що оцінюється, за вибором студента може бути окремо збудованою будівлею, частиною одноповерхової будівлі або одноповерховою прибудовою до багатоповерхової будівлі.

 

4. АНАЛІЗ НАЙКРАЩОГО ТА НАЙБІЛЬШ ЕФЕКТИВНОГО ВИКОРИСТАННЯ ОБ’ЄКТА НЕРУХОМОСТІ 

Найкраще та найбільш ефективне використання нерухомості визначається як найбільш вірогідне і рентабельне на момент оцінки. Це таке використання ділянки землі та споруд, що на ній розташовані, яке забезпечить найбільшу віддачу сьогодні та у найближчому майбутньому. Аналіз поділяється на дві частини: оптимальне використання земельної ділянки та оптимальне використання ділянки із спорудами. 

При виконання розрахунково-графічного завдання необхідно виходити з того, що варіант використання землі  є найкращим.

При аналізі найкращого та найбільш ефективного використання нежитлового приміщення слід врахувати очікувану доходність об’єкта, яка заснована на даних  його аналогів за ринковими ставками оренди (табл. 4.1). За характеристиками об’єкта нерухомості (Додаток 1) та запропонованою доходністю необхідно обрати й обумовити варіант використання об’єкта оцінки (склад, офіс або магазин).

Таблиця 4.1 Ринкові ставки оренди нерухомості за місяць, у.о./ м²

Найменування об’єкта	Площа,м 2	Місцерозтащування
		Віддалене	Середньої віддаленості	Центр
Склад	До 100 100-500 Більш 500	130 120 110	140 130 130	180 180 160
Офіс	До 40 40-80 Більш 80	150 140 130	200 180 170	250 230 230
Магазин	До 50 50-100 Більш 100	180 160 150	200 170 170	250 240 230

 

 

 

5. ОЦІНКА ВАРТОСТІ НЕРУХОМОСТІ

Згідно зі Стандартами оцінювальної діяльності для визначення вартості нерухомості використовується три методи оцінки: порівняльний, витратний, доходний. У результаті застосування цих  методів отримуємо три різні величини вартості одного й того ж об’єкта, на основі яких визначається підсумкова величина вартості нерухомості.

5.1. Оцінка вартості нерухомості порівняльним методом

Оцінка порівняльним методом заснована на порівняльному аналізі ринкових даних щодо продажу аналогічних об’єктів нерухомості. При цьому різниця між порівнюваними об’єктами, що пов’язана з їхніми індивідуальними особливостями, погоджується шляхом проведення відповідного коригування даних.

Дані про продаж відповідних об’єктів нерухомості подані в табл. 5.1.

Таблиця 5.1 -  Дані про продаж відповідних об’єктів нерухомості

Аналог	Місцерозташування	Площа, м2	Матеріал стін	Стан приміщення
А1	С/о	S + 10	К	ср
А2	С/о	S - 5	К	пл
А3	С/о	S - 2	П	ср
А4	О	S - 5	П	ср
А5	О	S + 5	С	пл
А6	О	S + 2	К	ср
А7	Ц	S + 4	К	ср
А8	Ц	S + 5	К	пл
А9	Ц	S - 5	П	ср

Умовні позначення:

А1, А2, ... , А9 – недавно продані аналоги,  N 1, 2, ... 9 оцінюваного обєкту;

S - площа оцінюваної нерухомості;

С/о, О, Ц, к, п, пл, ср  (Додаток 1).

На основі порівняльного методу необхідно отримати скориговані ціни, тобто 9 варіантів вартості об’єкта, що оцінюється.  Об’єкт оцінки відрізняється від аналогів,  тому в ціну аналогів повинні бути внесені поправки. Поправки вносять таким чином, щоб максимально наблизити характеристики аналога до характеристик об’єкта, що оцінюється. Результати отриманих розрахунків заносяться у табл. 5.2 з точністю до сотих.

Таблиця 5.2  - Приклад розрахунку скоригованих цін об’єктів нерухомості

Об’єкт порівняння	Місце-розташування	Площа, м2	Матеріал стін	Стан приміщення	Ц, тис.у.о.	Ц*, тис. у.о.	Поправки в долях одиниці			Скоригована ціна, тис. у.о.
							Місце-розташування	Матеріал стін	Стан приміщення
Об’єкт оцінки	О	20	К	Пл	-	-	-	-	-	-
A1	С/о	30	К	Ср	483	322	0,85	1	0,92	251,80
A2	С/о	15	К	Пл	222	296	0,85	1	1	251,60
A3	С/о	18	П	Ср	275	306	0,85	1,05	0,92	251,26
...
A9

Ц – ціни продажу об’єктів нерухомості, що порівнюються з об’єктом оцінки, представлені згідно з варіантом (Додаток 2).

Ц* - ціна продажу, що наведена згідно з  об’єктом оцінки за площею, тис. у.о.

Визначення величин поправок

Розрахунок поправок проводять у відносних показниках, при цьому треба дотримуватися наступного правила:

Якщо об’єкт оцінки краще аналога за якимось параметром (місце розташування, матеріал стін, стан приміщення), то поправка вноситься в ціну аналога і буде більшою за одиницю. І навпаки, якщо об’єкт оцінки гірше ніж аналог, то величина поправки буде менше за одиницю. 

1. 1.     Поправка на місце розташування

Поправка на місце розташування розраховують виходячи з того, що різниці в цінах аналогічних об’єктів нерухомості за рахунок місце розташування наступні:

• 15% між розташованими у віддалених районах і районах середньої віддаленості;
• 10% між розташованими в центрі міста і районами середньої віддаленості.

Розглянемо розрахунок поправки на місце розташування на основі даних табл. 5.2.

Об’єкт оцінки знаходиться у віддаленому районі, а аналог А1  - у районі середньої віддаленості від центра міста, тому різниця у цінах складає  15%. Приймаємо ціну аналога за одиницю. Об’єкт оцінки гірше аналога, тому ціна аналога повинна зменшитися на 15% (0,15). Таким чином поправка складе 0,85. 

Перевіряємо розрахунком:  

1 - 0,15 · 1 = 0,85.

2. Поправки на матеріал стін і стан приміщення

При визначенні поправок на матеріал стін і стан приміщення необхідно врахувати наступне:

• поправки визначають, виходячи з цін, що зведені до оцінюваного об’єкта за кількісними характеристиками;
• об’єкти не повинні відрізнятися за місцем розташуванням;
• при визначенні поправок по кожному з районів міста треба розділяти ціни об’єктів на об’єкти з однаковими параметрами і об’єкти з параметрами , що відрізняються (наприклад, ціни крупнопанельних приміщень, ціни приміщень з цегли, ціни об’єктів, що знаходяться у поганому стані, ціни об’єктів, що знаходяться у середньому стані).

Визначимо поправку на стан приміщення. З табл. 5.2. виберемо два аналоги, що відрізняються між собою тільки станом приміщення. Це аналоги А1 та А2. Знайдемо різницю у цінах аналогічних об’єктів за рахунок стану приміщення. Для цього розділимо приведену ціну аналогу А2 на приведену ціну А1:

296 : 322 = 0,92 або 92%,

таким чином різниця в цінах становить 8% або 0,08.

Розрахуємо величину поправки. Об’єкт оцінки гірше ніж аналог, таким чином поправка буде менша за одиницю, а саме:

1 - 0,08 = 0,92.

Аналогічно розрахуємо поправку на матеріал стін. Для цього знайдемо різницю у цінах аналогічних об’єктів за матеріалом стін:

306 : 322 = 0,95,

таким чином, різниця складає 5% або 0,05.

Об’єкт оцінки краще ніж аналог за матеріалом стін, тобто величина поправки буде більша за одиницю, а саме:

1 + 0,05 = 1,05.

Після визначення усіх поправок необхідно виявити скориговані ціни аналогів (графа 11 табл. 5.2). Вони визначаються шляхом перемноження графи 7 на графи 8, 9 і 10 табл. 5.2. На наступному етапі потрібно провести узгодження усіх цін.

На практиці для виявлення результату оцінки узгодження скоригованих цін виконують з згідно ознакам, що є між аналогами та об’єктом оцінки. Вартість об’єкта нерухомості, що оцінюється, встановлюється як середньозважене значення. Кожному з аналогів присвоюється вага експертним шляхом, при цьому враховується кількість поправок, що внесені у ціну продажу. Чим менші кількість і величина поправок, тим більшу питому вагу має даний продаж у процесі підсумкового узгодження ціни.

Для спрощення розрахунків вартість об’єкта оцінки встановлюється як середнє арифметичне значення усіх скоригованих цін аналогів.

5.2. Оцінка вартості нерухомості витратним методом

Витратний метод заснований на визначенні вартості нерухомості, виходячи з вартості земельної ділянки та витрат на будівництво споруд на ньому, за винятком накопиченого зносу (формули (2),(3),(4).

,                              (2)

де С_зм – вартість об’єкта оцінки, визначена вартісним методом, тис. у.о.;
С_з - ціна земельної ділянки, тис. у.о.
ПВВ(ПВЗ) – повна відновлювана вартість( повна вартість заміщення) споруди, тис. у.о.;
ΣЗнос – накопичений знос споруди, тис. у.о.

Етапи розрахунку вартості об’єкта нерухомості витратним методом:
1. Визначення вартості земельної ділянки проводимо за формулою.

,                                                       (3)

де S - площа земельної ділянки, м²;
Ц_з - ціна землі, тис. о.у. / м²

Для визначення площі земельної ділянки необхідно схематично накреслити будівлю, що розташована на ділянці, і вказати розмір нежитлового приміщення (згідно з S) і земельної ділянки (плюс 2 метри від кожної сторони будинку). Ціну землі в даній роботі приймаємо 500 у.е./м².

2. Визначення повної відновлюваної вартості

При визначенні вартості нового будівництва ( відновлюваної вартості або вартості заміщення) слід враховувати витрати інвестора, а не підрядника. Типовий підприємницький прибуток приймаємо в розмірі 30%, витрати на будівництво нежитлових приміщень, аналогічних об’єкту оцінки, складають:

• цегляні 10 000 у.о./ м²;
• крупнопанельні 10 500 у.о. /м²

Розглянемо розрахунок ПВВ на прикладі.

Нехай маємо цегляне приміщення, площа якого складає  20 м², тоді

ПВВ = 20 · 10 000 + 20 · 10 000 · 0,3 = 260 000 у.о.

1. Визначення накопиченого зносу проводимо за наступною формулою:

,                                  (4)

де З _ф – фізичний знос об’єкта нерухомості, тис.у.о.;

З_функ. – функціональний знос об’єкта нерухомості, тис. у.о.;

И_е – економічний (зовнішній) знос об’єкта нерухомості, тис. у.о.

Фізичний знос –це втрата вартості об’єкта нерухомості за рахунок фізичного руйнування будівельних конструкцій та матеріалів у процесі експлуатації.

Функціональний знос – це втрата вартості через невідповідність об’єкта нерухомості сучасним вимогам ринку (невдале планування).

Економічний (зовнішній) знос – втрата вартості через вплив зовнішнього середовища, обумовлене економічними, політичними та іншими факторами (зміна ситуації на ринку, зміна фінансових і законодавчих умов).

Об’єкт нерухомості, що оцінюється, –  новий будинок, тому величини функціонального та економічного зносу дорівнюють нулю. Дані про фізичний знос наведені у  табл. 5.3.

Таблиця 5.3  - Фізичний знос конструктивних елементів будинку

№ п/п	Конструктивні елементи будинку	Питома вага, %	Знос, %
1	Фундамент	5	8
2	Стіни й перегородки	28	8
3	Перекриття	17	7
4	Покрівля	5	8
5	Підлога	7	9
6	Пройоми	10	10
7	Вікна	7	10.5
8	Інженерне обладнання	13	8
9	Інші роботи	8	5
	Усього:	100	-

 

Розбивка будинку на елементи здійснена згідно зі „Сборником №32 (Укрупнённых показателей восстановительной стоимости зданий”, стор. 18), таблиця питомої ваги у процентах.

Фізичний знос конструктивних елементів будинку визначається у результаті технічної експертизи, що проводиться оцінником. У даній роботі фізичний знос приймаємо згідно з табл.5.3 за елементами.   

Для розрахунку фізичного зносу у грошових одиницях необхідно заповнити табл. 5.4.

Таблиця 5.4.  - Розрахунок фізичного зносу будинку

№	Конструктивні елементи	Питома вага, %	ПВВ, тис. у.о.	Знос, %	Знос, тис. у.о.
1	Фундамент	5	13	8	1,04
2	Стіни й перегородки	28	72,8	8	5,82
...
9
	Усього:	100	260	Усього:	21,39

Таким чином, вартість об’єкта оцінки витратним методом слід визначати, використовуючи розраховані величини витрат на придбання земельної ділянки та можливе нове будівництво за винятком накопиченого зносу за формулою (2).

5.3 Оцінка вартості нерухомості доходним методом

Доходний метод полягає у перетворенні в теперішню вартість нерухомості очікуваних доходів, що може принести використання або майбутній продаж об’єкта нерухомості, враховуючи ризики.

Визначення вартості об’єкта нерухомості, що оцінюється, розраховується за формулою  (5).

,                                                 (5)

де С_дм – вартість об’єкта нерухомості, що оцінюється, із застосуванням доходного методу, тис, у.о.;

ЧОД – чистий операційний дохід, що приносить об’єкт нерухомості за рік, тис.у.о.;

СК - ставка капіталізації.

,                                                   (6)

де i – об’єкт аналог, i = 1...9

ЧОД_i - чистий операційний дохід, що приносить і-й об’єкт нерухомості за рік, тис. у.о. (Додаток 3);

Ц_i – ціна продажу i-го об’єкта нерухомості (Додаток 2), тис. у.о.

Етапи розрахунку ЧОД

Для визначення ЧОД слід розрахувати потенційний і дійсний валові доходи від оцінюваного об’єкта.

1. Розрахунок потенційного валового доходу (ПВД)

Потенційний валовий доход – це сума усіх очікуваних надходжень від об’єкта нерухомості. У роботі треба визначити річний ПВД за формулою (7).

,                                                    (7)

де S  - площа приміщення, м²,

А – орендна ставка за місяць нежитлового приміщення, у.о./м²,

п – кількість місяців у періоді, за який визначається ПВД.

 

2. Визначення дійсного валового доходу (ДВД)

Дійсний валовий доход – величина, що дорівнює потенційному валовому доходу за винятком втрат від недозавантаження об’єкта і недобору грошових коштів. Розрахунок ДВД для приміщень, що здаються в оренду, виконують за формулою (8).

,                                            (8)

де В₁ – втрати від недозавантаження приміщення, тис.у.о.;

В₂ – втрати від недобору орендної платні та зміни орендаторів, тис. у.о.

У даному розрахункова-графічному завданні втрати від недозавантаження приміщення  дорівнюють нулю, а втрати від недобору орендної плати та зміни орендаторів  складають  5% від ПВД.

 

3. Розрахунок чистого операційного доходу (ЧОД)

Чистий операційний доход (ЧОД) являє собою розраховану сталу величину річного чистого доходу, що очікується, який складається від об’єкта нерухомості, що оцінюється після відрахування усіх експлуатаційних витрат і резервів. У даній роботі необхідно розрахувати ЧОД за формулою 9.

,                                           (9)

де Вит – витрати на утримання об’єкта нерухомості, що оцінюється, тис. у.о.

Витрати на утримання – це поточні витрати,  направлені на забезпечення нормального функціонування об’єкта та відтворення дійсного валового доходу.

У даній роботі витрати на утримання об’єкта оцінки складають 28% від ПВД.

Приклад розрахунку чистого операційного доходу за рік наведено у табл. 5.5.

 

Таблиця 5.5. - Приклад розрахунку чистого операційного доходу від не житлового приміщення за рік

№ п/п	Показники	Од. виміру	Кількість
1	Орендна ставка за місяць	у.о./м2	150
2	Площа приміщення	м2	20
3	ПВД за рік	тис. у.о.	36
4	Втрати від недозавантаження, недобору грошових коштів та зміни орендаторів	тис. у.о.	1,8
5	ДВД за рік	тис. у.о.	34,2
6	Витрати орендодавця	тис. у.о.	10,08
7	ЧОД	тис. у.о.	24,12

 

 

 

Розрахунок ставки капіталізації

Ставка капіталізації (СК) – це коефіцієнт, на який потрібно помножити майбутні доходи,  щоб отримати теперішню вартість об’єкта нерухомості.

Приклад розрахунку ставки капіталізації подано у  табл. 5.6.

Таблиця 5.6. -  Розрахунок ставки капіталізації за об’єктами-аналогами

Аналоги	ЧОДi, тис. у.о.	Цi, тис. у.о.	СКi,
А1	53,13	483	0,11
А2	23,31	222	0,105
...	………	………	………
А9	27,17	247	0,11
Підсумкова СК			0,11

 

Чистий операційний доход об’єктів-аналогів наведено згідно з варіантом в додатку 3.

Ціни продажу нежитлових приміщень, що порівнюються з об’єктом оцінки, наведено згідно з  варіантом у Додатку 2.

Підсумкова ставка капіталізації нежитлових приміщень знаходиться як середнє арифметичне.

Таким чином, на основі розрахунків чистого операційного доходу та середньої ставки капіталізації визначається вартість нежитлового приміщення доходним методом, за формулою (5).

 

 

 

6. УЗГОДЖЕННЯ РЕЗУЛЬТАТІВ ОЦІНКИ, ЩО ОТРИМАНІ ЗА ТРЬОМА МЕТОДАМИ

Після визначення вартості нерухомості трьома методами, необхідно провести узгодження отриманих вартісних показників та визначити підсумкову вартість об’єкта нерухомості. При цьому необхідно враховувати, що кожен з методів має свої сильні та слабкі сторони у кожній конкретній ситуації. Як правило, один  вважається базовим методом, а два інших використовують для коригування отриманих результатів.

Для кожного з методів вираховується його вага. При цьому враховується значущість кожного з методів у кожній конкретній ситуації. Основні елементи порівняння:  відповідність меті оцінки, достовірність та достатність інформації, що використовується для аналізу, відповідність характеру використання нерухомості.

При оцінці нерухомості може бути зроблено наступні висновки:

• аналіз проводиться на основі достовірної інформації про достатню кількість порівнювальних об’єктів, таким чином питома вага порівняльного методу при підсумковому узгоджені буде найбільшою і складе  75%;
• витратний метод має найменшу питому вагу та приймається на рівні  10%, тому що дисбаланс попиту та пропозиції на ринку таких об’єктів призводить до перевищення орендних ставок та цін продаж  над встановлюваними витратами;
• об’єкт  оцінки відноситься до доходної нерухомості, однак використані у розрахунках прогнози  та дані про доходи можуть бути неточними, тому питома вага у цього методу вище ніж у витратного, але нижче ніж у порівняльного і дорівнює 15%.

Наведені вище коефіцієнти приймаються у даній роботі. Приклад розрахунку підсумкової вартості об’єкта нерухомості за результатами розділів 3, 4, 5 наведені у табл. 6.1.

Таблиця 6.1 Розрахунок ринкової вартості об’єкта оцінки

Методи оцінки нерухомості	Вартість нежитлового приміщення, тис. у.о.	Ваговий коефіцієнт
Порівняльний Витратний Доходний	254 210 219	0,75 0,10 0,15
Середньозважена ринкова вартість	244,35	1,00

На наступному етапі роботи, згідно варіанту розраховується заставна вартість або вартість долі майна, що складає частину ринкової.

При цьому необхідно врахувати:

• в залежності від місцерозтащування і типу об’єкта нерухомості заставна вартість нежитлових приміщень може складати  30-70% від їхньої вартості ;
• розмір долі майна у відсотках визначається студентом самостійно.

У "Висновках" наводяться основні висновки та результати, що отримані у процесі роботи.

 

 

 

ДОДАТКИ

Додаток  1

Дані щодо об’єкта нерухомості, що оцінюється

N варианта	Місце розташування об’єкта оцінки	Матеріал стін	Стан приміщення	Мета визначення вартості нерухомості
1	О	ц	пл	для продажу
2	Ц	ц	ср	для застави
3	С/о	п	ср	для продажу долі майна
4	С/о	п	пл	для застави
5	С/о	ц	пл	для застави
6	С/о	ц	ср	для продажу долі майна
7	О	п	пл	для застави
8	О	п	ср	для продажу
9	С/о	п	ср	для застави
10	Ц	ц	пл	для продажу долі майна
11	О	ц	пл	для продажу
12	Ц	ц	ср	для продажу
13	С/о	п	ср	для продажу
14	С/о	п	пл	для продажу
15	С/о	ц	пл	для застави
16	С/о	ц	ср	для продажу долі майна
17	О	п	пл	для застави
18	О	п	ср	для продажу
19	С/о	п	ср	для застави
20	Ц	ц	пл	для продажу долі майна
21	О	ц	пл	для продажу
22	Ц	ц	ср	для застави
23	С/о	п	ср	для продажу долі майна
24	С/о	п	пл	для застави
25	С/о	ц	пл	для застави
26	С/о	ц	ср	для продажу долі майна
27	О	п	пл	для застави
28	О	п	ср	для продажи
29	С/о	п	ср	для продажу
30	С/о	ц	пл	для продажу долі майна

Умовні позначення:

Місцерозтащування:

О – віддалені райони,

С/о – райони середньої віддаленості від центра міста;

Ц – центр міста.

Матеріал стін:
ц - цегла,
п - панель.

Стан приміщення:
пл - погане,
ср - середнє.

Додаток 2

Ціни продажу об’єктів-аналогів, тис. у.о.

№ варіанта	Об’єкти-аналоги
	А1	А2	АЗ	А4	А5	А6	А7	А8	А9
1	483	222	275	197	325	308	425	421	247
2	805	518	581	460	586	588	779	757	576
3	1127	814	887	724	846	868	1133	1094	906
4	1449	1111	1193	987	1107	1148	1488	1430	1235
5	1771	1407	1499	1250	1367	1428	1842	1766	1565
6	2072	1686	1787	1498	1611	1691	2174	2082	1875
7	2391	1980	2089	1759	1869	1968	2525	2415	2201
8	2710	2273	2392	2019	2150	2245	2875	2748	2572
9	3028	2566	2695	2280	2385	2522	3226	3081	2853
10	3347	2859	2998	2540	2642	2800	3577	3414	3180
11	3629	3121	3268	2773	2871	3046	3888	3710	3471
12	3945	3412	3568	3031	3126	3320	4235	4040	3794
13	4260	3702	3868	3289	3382	3595	4582	4370	4116
14	4576	3992	4167	3547	3637	3869	4930	4700	4439
15	4892	4283	4467	3805	3892	4144	5277	5029	4762
16	5155	4527	4719	4022	4106	4374	5568	5306	5034
17	5468	4815	5016	4278	4358	4646	5911	5632	5354
18	5780	5102	5313	4533	4611	4917	6255	5958	5647
19	6092	5390	5610	4788	4864	5189	6599	6285	5993
20	6405	5677	5907	5044	5116	5461	6942	6612	6312
21	6650	5905	6141	5246	5315	5675	7213	6868	6566
22	6960	6189	6435	5499	5565	5944	7553	7192	6882
23	7269	6474	6729	5752	5816	6213	7893	7515	7199
24	7578	6759	7023	6005	6066	6482	8234	7838	7515
25	7888	7043	7317	6257	6316	6751	8574	8162	7831
26	8115	7254	7534	6445	6500	6950	8825	8400	8066
27	8421	7536	7825	6696	6748	7216	9162	8720	8380
28	8727	7818	8116	6946	6996	7482	9499	9040	8693
29	9033	8099	8407	7196	7243	7749	9836	9360	9006
30	9340	8381	8698	7446	7491	8015	10172	9680	9320

 

Додаток 3

Чистий операційний доход об’єктів аналогів за рік, тис. у.о.

№ варіанта	Об’єкти-аналоги
	А1	А2	АЗ	А4	А5	А6	А7	А8	А9
1	53,13	23,31	33,00	19,70	34,13	33,88	55,25	37,89	27,17
2	88,55	46,62	61,00	43,70	58,60	64,68	70,11	64,34	66,24
3	112,70	65,12	79,83	76,02	63,45	78,12	113,30	87,52	81,54
4	130,41	111,10	95,44	83,89	116,23	109,06	111,60	128,70	111,15
5	150,53	126,63	119,92	106,25	136,70	99,96	156,57	158,94	125,20
6	155,40	134,88	125,09	112,35	112,77	135,28	176,09	147,82	140,62
7	191,28	198,00	188,01	149,52	177,55	177,12	214,62	229,42	198,09
8	230,35	204,57	191,36	201,90	150,50	190,82	258,75	219,84	214,79
9	257,38	230,94	215,60	228,00	166,95	214,37	258,08	277,29	242,51
10	368,17	257,31	299,80	266,70	250,99	280,00	339,82	358,47	270,30
11	308,46	280,89	261,44	235,71	287,10	213,22	330,48	333,90	277,68
12	332,03	272,96	392,48	272,79	312,60	315,40	359,98	424,20	360,43
13	362,10	333,18	309,44	279,57	338,20	251,65	389,47	393,30	329,28
14	411,84	399,20	333,36	390,17	254,59	348,21	419,05	446,50	399,51
15	415,82	385,47	357,36	323,42	389,20	290,08	448,54	452,61	380,96
16	412,40	407,43	330,33	341,87	307,95	349,92	501,12	371,42	402,72
17	492,12	481,50	401,28	470,58	305,06	420,84	502,43	535,04	481,86
18	491,30	459,18	425,04	385,31	461,10	344,19	531,67	536,22	453,84
19	487,36	485,10	392,70	406,98	364,80	415,12	593,91	439,95	479,44
20	640,50	624,47	531,63	479,18	511,60	573,41	694,20	727,32	631,20
21	565,25	531,45	491,28	445,91	531,50	397,25	613,11	618,12	525,28
22	661,20	618,90	579,15	604,89	445,20	564,68	755,30	648,208	653,79
23	617,86	582,66	538,32	575,20	407,12	528,11	710,37	601,20	611,91
24	606,24	675,90	632,07	510,42	576,27	538,38	699,89	744,61	676,35
25	670,48	633,87	585,36	625,70	442,12	573,84	685,58	734,58	665,64
26	689,77	652,86	602,72	644,50	455,00	590,75	794,25	672,00	685,61
27	715,78	678,24	626,00	669,60	472,36	613,36	732,96	784,80	712,30
28	741,79	703,62	649,28	694,60	489,72	635,97	854,91	723,20	738,91
29	761,81	647,92	756,63	611,66	507,01	774,90	786,88	842,40	765,51
30	793,90	754,59	695,84	744,60	539,35	681,27	813,76	871,20	792,20

 

 

СПИСОК РЕКОМЕНДОВАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ

1.     Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2000. - 208с.

1. Гриценко Е.А. Рынок недвижимости: закономерности становления и функционирования (вопросы методологии и теории). – Х.: Бизнес-Информ, 2002.
2. Земельний кодекс України № 2905-III від 20.12.2001 //Відомості Верховної Ради України – 2021. -– №12. – 112 с.
3. Оценка имущества и имущественных прав в Украине / [Н. П. Лебедь, А. Г. Мендрул, В. С. Ларцев и др.] – К.: Принт Експрес, 2002, - 688 с.
4. Цивільний кодекс України. – Х.: „Одиссей, 2005. – 450 с.

3.     Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. - М.: Информационно-издательский дом "Филинъ", 1999. - 592 с.

4.     Закон України “ Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” від 12.07.2001 № 2658 – 14 //Відомості Верховної Ради України. – 2001. - №47. ст. 251

6.     Золотарев И.И., Щербаков А.И., Щербакова Н.А. Основы экономики недвижимости: Учебное пособие. Новосибирск: НГАС, 1997. - 124 с.

7.     Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. - СПб.: "Лань", 2000. - 480 с.

9.     Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия "Оценочная деятельность". Учебное и практическое пособие - М.,: Дело, 1998. - 384 с

10.                       Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. Ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во "Смолин Плюс", М.: Изд-во "АСВ", 1999

11.                       Риполь-Сарагоси Ф.Б. Основы оценочной деятельности: Учебное пособие. - М.: "Издательство ПРИОР", 2001. - 240с.

12.                       Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. - СПб.: СПбГТУ, 1997. - 422 с.

13.                       Теория и методы оценки недвижимости: Учеб. Пособие / Под ред. Проф. В.Е. Есипова. - СПб.: СПбГУЭФ, 1998. - 159 с.

14.                       Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. - М.: Дело ЛТД, 1995. - 480 с.

15.                       Харрисон Генри С. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с англ. - М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994. - 231 с.

17.                       Экономика недвижимости: Учебное пособие. / Под ред. Ресина. - 2-е изд.- М.: Дело. 2000. - 328 с.